השקעות נדל"ן בחו"ל: מתלבטים באיזו מדינה להשקיע?

אחת האופציות היותר פופולריות כיום בקרב משקיעים רבים היא השקעה בנדל"ן בחו"ל, במיוחד באזורים עם פוטנציאל לתזרים שוטף ולעליית מחירים בשנים הקרובות.

אילו מדינות מספקות את הסביבה הנוחה ביותר עבור משקיעי הנדל"ן הישראלים? בחרנו מספר יעדים ופרטנו את ההזדמנויות שהם מציעים – לצד הסכנות מהן חשוב להיזהר.

משקיעים בעלי זיכרון היסטורי ארוך יודעים כי בחלק מערי ארה"ב הגדולות מחירי הנדל"ן עדיין לא הדביקו את רמתם טרום המשבר הכלכלי של 2008. ככלל, מחירי הנדל"ן בארה"ב זולים משמעותית מאשר בישראל, זאת עקב שווי הקרקע הנמוך שם וכן בשל עלויות הבנייה הנמוכות יחסית. עם זאת, עלויות התחזוקה של נכסים בארה"ב עשויות להיות גבוהות יותר מאשר בישראל.

מבחינה משפטית, שוק הנדל"ן בארה"ב מספק למשקיע הזר סביבת פעילות נוחה, שכן מדובר בשוק מסודר ומפוקח, והליך של רכישת נדל"ן מוסדר מבחינה חוקית ומשפטית. עם זאת, יתרונו העיקרי של השוק האמריקאי טמון בגודלו העצום – כ-330 מיליון בני אדם – ובמגוון ההזדמנויות הרב מאוד שהוא מציע למשקיעים.

מאותה סיבה, גם שיעור המס משתנה בין מדינה לרעותה ובין אזור אחד למשנהו. להערכתנו, המדינות המבוקשות ביותר בקרב משקיעים זרים הן, בין היתר, ניו יורק, וושינגטון, אוהיו, פלורידה, קליפורניה, אטלנטה וטקסס.

ישנם כמה סוגי השקעות ונכסים מבוקשים בקרב משקיעים זרים בארה"ב: בית פרטי צמוד קרקע – לרוב יקר יותר משאר הנכסים, אולם לרוב קל יותר לקבל עבורו משכנתא ולחזות את ההוצאות וההכנסות הצפויות בגינו; דירה בבניין או בקומפלקס – השקעה המצריכה הון נמוך יחסית; השקעה קבוצתית במולטי פמילי – השקעה שנעשית באמצעות חברת ניהול או סוכנות תיווך ומצריכה הון עצמי יחסית נמוך, אך גם תיאום והסכמה בין המשקיעים; והשקעה בנדל"ן מסחרי – לרבות רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשייה, בתי מלון ומרכזים לוגיסטיים.

נכס בטקסס, ארה"ב. שיעור המס משתנה בין מדינה לרעותה ובין אזור אחד למשנהו

כמדינה דמוקרטית עם שוק יציב ומבוסס, אנגליה היא יעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן. השער של המטבע המקומי, לירה שטרלינג, נמצא בשנים האחרונות בשפל, מה שמהווה יתרון למשקיעים ישראלים הרוכשים נכסים בפאונדים.

להערכתנו, מחירי הנדל"ן באנגליה נמצאים בסוג של הקפאה בהמתנה לתוצאות הברקזיט, אולם עם "הפשרתם" תיתכן עליית ערך. כיום, מכל מקום, ניתן לקנות באנגליה נכסים במחיר נמוך מאשר בישראל – מחיר ממוצע של נכס למגורים באנגליה הוא  כ-220 אלף ליש"ט – גם בערים הגדולות והסטודנטיאליות דוגמת לונדון, מנצ'סטר, ליברפול, קמברידג' ואוקספורד.

בעת קניית דירה ראשונה באנגליה מס הרכישה נוח יחסית – אחוזים בודדים לדירה במחיר של פחות מחצי מיליון ליש"ט – בהתאם למדרגות במיסוי הקבועות בחוק. כמו כן, משקיעים זרים יכולים לקבל משכנתא למימון חלק ניכר מהנכס. בנוסף, ניתן לבקש הקלות בשיעור המס על שכר הדירה בהתבסס על קריטריונים שונים.

מבחינת התחלות הבנייה, הרי שבאנגליה, כמו בישראל, יש מחסור כרוני בבתים ובדירות למגורים, לצד ביקוש גובר. כמו בארה"ב, גם באנגליה קל יחסית למשקיע הישראלי לבצע עסקת רכישה של נדל"ן, שכן מסמכי הרכישה כמו גם המשא ומתן עם המוכרים והדיירים נעשים כולם בשפה האנגלית.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן

גרמניה היתה אחת המדינות שהיטיבו להתמודד עם המשבר הכלכלי העולמי של 2008. עוצמתה של הכלכלה המקומית, שנחשבת מאז ומתמיד למובילת גוש היורו, איפשרה לה לצלוח גם את משבר הקורונה ולהמשיך במגמת הצמיחה העקבית והמתונה שאפיינה אותה בעשורים האחרונים.

גרמניה היתה במשך שנים, ועודנה, יעד אטרקטיבי למשקיעים מכל העולם, אשר רואים בה יעד השקעה יציב ונוח. נדמה כי בערים הגדולות והמבוקשות ובראשן ברלין, קלן ודיסלדורף חלק מנכסי הנדל"ן טרם מיצו את הפוטנציאל הגלום בהם.

העובדה שגרמניה מדינה בעלת דמוקרטיה חזקה ומדיניות רווחה איתנה תורמת גם היא לקסמה בעיני המשקיעים הגלובליים. ההיחלשות של מטבע האירו בשנים האחרונות תרמה אף היא להתחממות זירת ההשקעות הזרות בגרמניה, בנוסף, סביבת הריבית נוחה יחסית במשק הגרמני.

לסיכום, יתרונות ההשקעה בגרמניה כוללים מחירי נדל"ן נוחים, שוק שכירות פעיל ובעל ביקושים גבוהים; מנעד ההשקעות רחב והסביבה הכלכלית והמדינית יציבה מאוד. המשקיעים הישראליים יכולים ליהנות מהטבות בעקבות הסכם מוסדר בין ישראל לגרמניה, שמאפשר הקלות מסוימות בתשלומי המס.

נכס מסחרי בגרמניה. עוצמתה של הכלכלה המקומית אפשרה לה לצלוח גם את משבר הקורונה

בהולנד חיים 17 מיליון בני אדם ב-12 מחוזות – שוק קטן יחסית אך עם זאת מלא באפשרויות השקעה אטרקטיביות. נכון להיום, הערים הגדולות בהולנד – אמסטרדם, האג ורוטרדם – הן היעד העיקרי למשקיעי הנדל"ן הזרים.

הכלכלה ההולנדית ספגה מכה קשה במשבר העולמי של 2008, לרבות שוק הנדל"ן שלה שרשם ירידות מחירים דרסטיות. כדי לעודד רכישת נכסים ולעצור את ירידת המחירים יצאה הממשלה המקומית בשורה של צעדים ורפורמות לרבות בתחום המיסוי, שבראשן הורדת מס הרכישה למשקיעים.

בהולנד קיים מס הרכישה נמוך, והליך קניית נכס להשקעה בהולנד הוא פשוט יחסית (מתבצע מול נוטריון בלבד), שני אלה מושכים בשנים האחרונות עוד ועוד משקיעים זרים למדינה. בדומה למצב עם גרמניה, גם להולנד קיים הסדר עם ישראל בעניין המס. מדובר ביתרון למשקיעים הישראלים, שיכולים לקבל הקלות מהן לא ניתן בהכרח ליהנות במדינות אחרות.

IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן מניב של IBI בית השקעות, מציעה למשקיעים ישראלים מגוון הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במדינות שונות ובשווקים צומחים ברחבי העולם. המשקיעים ב-IBI PILLAR רשאים לבחור את נכסי ההשקעה שלהם מתוך שורה ארוכה של אפשרויות השקעה – נכסים מסחריים, משרדים, מולטי פמילי, סינגל פמילי ועוד – שכולן נבחנו בקפידה ועברו סינון קפדני על ידי וועדת השקעות ושותפיה האסטרטגיים.

בשורה התחתונה, השקעה בנדל"ן מעבר לים מגלמת פוטנציאל שלא תמיד ניתן להשיג בחלופות הקיימות בשוק הישראלי. השקעה בשווקים דומיננטיים בחו"ל עשויה לייצר הלימה בין כלל האינטרסים והצרכים של המשקיעים, ובראשם פיזור סיכונים חכם, ביזור גאוגרפי וסיכוי לתזרים גם במצבי קיצון בשווקים.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן