בורסה או נדל"ן? המחלוקת הנצחית עוברת עדכון גרסה

בחודשים האחרונים מתמודד שוק הנדל"ן הגואה מול הבורסה, ששברה שיאים, ואלו מציפים שוב את הדיון סביב השאלה שמעסיקה רבים מהמשקיעים – שוק ההון או נדל"ן. למעשה, מדובר בסוגיה המלווה את עולם ההשקעות מאז ומתמיד, וכזו שגם עמדה בבסיס שורת מחקרים שניסו לפצח את החידה ולקבוע אחת ולתמיד איזה אפיק השקעה יניב תזרים גבוה יותר. שלא במפתיע, עד כה לא נרשמה הכרעה לטובת אחד הצדדים, וספק גדול אם תהיה כזו.

את הקושי בהגעה למסקנה חותכת, אפשר לייחס לשונות המאפיינת את שתי שיטות ההשקעה, אך בעיקר לעובדה כי התוצאה ביחס לאיזה אפיק גבר על ביצועי האחר, תלויה במתודולוגיה שנבחרה, כלומר חתך הזמן, הסקטור הספציפי והאזור הגיאוגרפי שנדגמו.

כמו-כן, גם הבחירה אילו פרמטרים לוקחים חלק בהשוואה (מיסוי, דיבידנדים, מימון, עלויות מעטפת וכו'), משפיעים באופן דרמטי על השורה התחתונה. במילים אחרות, יש אפשרות "לשחק" עם התשואה ולהגיע למסקנות הפוכות כאשר משווים בין ביצועי השוק הסחיר לנכס נדל"ן. אבל בעוד המחלוקת הבלתי-פתירה ממשיכה ללבות את המאבק בין ה"מחנות", המצדדים כל אחד באלטרנטיבה אחרת כעדיפה יותר להשקעה, נראה כי על דבר אחד אפשר להסכים – בשנים האחרונות המחלוקת ניצבת בפני נקודת מפנה.

עד השנים האחרונות נאלצו המשקיעים לבחור בין שני האפיקים הפופולריים, אלא שבעוד אלטרנטיבת ההשקעה בבורסה הייתה נגישה וזמינה, מי שביקש לנעוץ את כספו בהשקעה ישירה בנכס נדל"ן ריאלי, נתקל בחסמי כניסה לא פשוטים. בין היתר, סף כניסה הכרוך בהעמדת הון עצמי גבוה מאוד; ניהול ותחזוקה שוטפת של הנכס; עלויות מעטפת יקרות הנלוות להליך השקעה; איתור וניהול שוכרים ולעיתים אף משקולת מיסוי כבדה. שילוב הדברים דחק רבים מהמשקיעים החוצה משוק הנדל"ן, אך במקביל דחף אותם לתור אחר הזדמנויות השקעה חלופיות.

בעוד חלקם קיוו לקצור את פירות באמצעות "הצמדת" הכספים לחברות נדל"ן הנסחרות בבורסה, עבור אחרים זו אינה הייתה חלופה הולמת להחזקה בנכס נדל"ן מניב. הסיבה לכך טמונה בעובדה כי השקעה בנכס מניב נועדה לייצר תזרים מזומנים שוטף לאורך חיי ההשקעה לצד פוטנציאל עליית ערך ואפסייד עתידי, אלמנטים אשר לרוב נעדרים בהשקעה במניות סקטור הנדל"ן בשוק הסחיר. אלא שבשנים האחרונות נרשמה תפנית. הופעתן של קרנות הנדל"ן האלטרנטיביות הסירו את החסמים ועיצבו מחדש את דפוס ההשקעה בנדל"ן – בישראל ומעבר לים.

אלה אפשרו למשקיעים להתנער מאופי ההשקעה "המסורתי", בדמות רכישת נכס ריאלי באופן ישיר, ולאמץ פתרונות השקעה חדשים, שברובם מאפשרים רף כניסה נמוך בהשוואה להשקעה ישירה בנכס נדל"ן. בצד זאת, המשקיעים נחשפו גם לראשונה לאלטרנטיבות השקעה "מחוץ לקופסה" בשווקי נדל"ן דומיננטיים מעבר לים, כמו השקעה בקרנות חוב, הלוואות גישור ליזמים בארה"ב ועוד. אלה תרמו את חלקם בעיצוב תיק הנכסים ואפשרו שילוב רכיבי השקעה בעלי פוטנציאל שגשוג גם אל מול סביבה כלכלית מורכבת.

על דבר אחד אפשר להסכים – בשנים האחרונות המחלוקת ניצבת בפני נקודת מפנה

תיקי השקעות סטנדרטיים נוטים לסבול בתקופות של עליית ריבית, שכן זו מייצרת לרוב אפקט מצנן על השווקים הפיננסיים. בהתאם, המשקיעים תרים אחר "אפיקי מקלט", כלומר השקעות שפחות נשחקות תחת ריבית מטפסת, אינפלציה גואה ובאופן כללי, רגישים פחות למתרחש בשוק הסחיר. השילוב בין השקעה מחוץ לבורסה וחשיפה לשוק הנדל"ן, שעשוי לתפקד כחוף מבטחים מול סחף אינפלציוני, סיפקה פתרון אפקטיבי וכלי גידור יעיל מול המצב הכלכלי החדש.

אחת מאותן אופציות שעשויות לייצר רשת ביטחון גם בתקופה הנוכחית היא קרן comRIT של IBI בית השקעות, המתמקדת בהשקעה בקרנות ריט (REIT) אמריקאיות, המשקיעות בנכסי נדל"ן מניב בארה"ב, בפיזור סקטוריאלי וגיאוגרפי רחב בין  Asset Class שונים. בין היתר, מרכזים לוגיסטיים, נכסים ומרכזיים רפואיים, חוות שרתים ו-Submarkets נוספים שזוכים לפריחה בשנים האחרונות ומאופיינים בתכונות הגנתיות גם מול לחצי אינפלציה (הצמדת חוזי השכירות למדד).

חלופה נוספת להשקעה בנדל"ן הינה דרך IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן ריאלי של בית ההשקעות. זו מספקת למשקיעים נגישות למוצרי השקעה ייחודיים בשווקים מובילים בארץ ומעבר לים (ארה"ב, גרמניה ועוד), תוך אפשרות לבחירה סלקטיבית של השקעות מתוך פייפ-ליין רחב. סכומי ההשקעה נמוכים ביחס להשקעה ישירה ממוצעת בנכס נדל"ן. כמו-כן, היתרון המהותי, מלבד פוטנציאל הרווח, טמון בהישענות מוחלטת על הידע והניסיון של צוות מנהלי ההשקעות והשותפים האסטרטגיים מהשורה הראשונה, שלוקחים חלק אקטיבי בניהול ההשקעה מקצה לקצה.

אלטרנטיבה אחרת המאפשרת חשיפה אגבית לשוק הנדל"ן, היא קרן SBL IBI הפעילה בתחום הלוואות גישור עבור יזמים בארה"ב המבקשים מימון לשיפוץ נכס נדל"ן לטובת מכירתו ברווח (Fix and Flip) או השכרתו (Fix and Rent). ההלוואות ניתנות לאחר הליך בחינה מקיף של טיב העסקה, ולרוב בריבית המתומחרת באופן גבוה יחסית, זאת כאשר נכס הנדל"ן יכול לשמש כבטוחה מלאה כנגד ההלוואה.

בין קשת האפשרויות ניתן למצוא גם את קרן IBI Volcano הייחודית. הקרן משקיעה בחברות נדל"ן מובילות בארה"ב ומספקת מימון בגיבוי של נכסי נדל"ן מניב המוגדרים כ-A Class Assets. הקרן מפזרת את השקעותיה בין חברות ענק המתמחות בנדל"ן מניב בארה"ב, במגוון רחב של עסקאות, ומספקת מימון לטווח קצר (3-9 חודשים בממוצע). השקעות הקרן מגובות בבטוחות שונות, ברמת הנכס או ברמת החברה המממנת.

קרן נוספת הפתוחה למשקיעים הינה קרן הריט האירופאית IBI LION הממקדת את עיקר פעילותה בערים מרכזיות בספרד. הקרן משקיעה בנכסי נדל"ן מניב בתחומי הקמעונאות, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, בדגש על נכסים איכותיים המאוכלסים בידי שוכרים חזקים עם חוזי שכירות ארוכי-טווח. מבנה קרן הריט מגלם סדרת יתרונות ייחודיים, בין היתר, משטר מס מתגמל, מחויבות לחלוקה שוטפת של דיבידנדים למשקיעים, שקיפות מלאה ביחס לפעילותה באמצעות דיווחים ודוחות תקופתיים, פיזור נכסי רחב כחלק ממבנה ההשקעה בקרן ועוד.

בשורה התחתונה, אפיקי ההשקעה האלטרנטיביים מגדירים מחדש את כללי המשחק בעולם ההשקעות ומייצרים הלימה עם האינטרס והצורך המתבקש של כל משקיע ומשקיעה – חשיפה לנכסים התורמים לאיזון, פיזור, גידור וביצועי תיק ההשקעות – שלרוב לא ניתן להשיג בשוק הסחיר.

מתלבטים באיזו קרן אלטרנטיבית להשקיע? לפרטים נוספים, לחצו כאן