על מה אנחנו מסתכלים כשאנחנו בוחנים השקעה בנדל"ן מניב?

נדל"ן מניב – האומנם?

כשבוחנים השקעה בנכס נדל"ן מניב, הדבר הראשון שחשוב לבדוק הוא האם באמת מדובר בנכס מניב, ולא בנכס מסוג אחר בתחפושת של נדל"ן מניב.

מה הכוונה?

נדל"ן מניב, כשמו כן הוא – נכס נדל"ן המניב תשואה.

התשואה יכולה להיות גבוהה או נמוכה, והיא יכולה להתחיל ברמה מסוימת ולעלות במהלך שנות ההשקעה. בכל מקרה, התשואה צריכה להיות קיימת מיום רכישת הנכס. כשאנחנו משקיעים בנדל"ן מניב, בדרך כלל הנכס כבר גמור ושלם, ואף מייצר תזרים מזומנים.

לעומת זאת, בנדל"ן יזמי, לרוב נרכשת קרקע, שבהמשך עוברת תהליך תכנון. לאחר תהליך התכנון מגיע תהליך הבנייה. נכס נדל"ן יזמי לא יניב בעבורכם תשואה מהיום שבו רכשתם אותו. חשוב לזכור בהקשר הזה שאומנם יזמות נדל"ן טומנת בחובה פוטנציאל תשואה גבוה יותר מנדל"ן מניב, אך בהתאם לכך גם רמות הסיכון עלולות להיות גבוהות, בגלל חוסר הוודאות שבתהליך:

במסגרת תהליך כזה צריך לקבל אישורים מהרשות המקומית, ליצור קשר עם קבלן מבצע שעלול להיקלע לאתגרים לאורך הדרך, למצוא קונים לנכס ועוד. מנגד, נכס מניב כבר סיים את כל השלבים האלה ולכן קיימת וודאות גדולה יותר בכול הנוגע לתזרים שהוא מייצר.

לכן, בבואנו לבחון עסקת נדל"ן, ובהנחה שאנחנו מעוניינים להשקיע בנכס מניב, עלינו להבין היטב איזה תזרים יכול הנכס לייצר כבר היום, ומהו הצפי להתפתחותו לאורך כל חיי ההשקעה.

לא כל הנכסים נולדו שווים

לכל סוג נכס מניב עשויים להיות מאפיינים הייחודיים רק לו. בהתאם לכך, הן רמת התשואה והן רמת הסיכון עשויות להיות שונות באופן מהותי.

לדוגמה, לבניין משרדים בעל הסכם ל-10 שנים עם שוכר יחיד יש מאפיינים שונים לחלוטין ממקבץ דיור הכולל מאות יחידות דיור, ובהן שוכרים שחתמו על חוזה לשנה.

נמשיך עם הדוגמה הזו, ונניח שאנחנו מתכננים להשקיע לטווח זמן של כחמש שנים.

מה קרה לנו בכל אחת מהאפשרויות לאחר כחמש שנים?

בבניין המשרדים יש עדיין שוכר אחד יחיד, שנותרה לו תקופת שכירות בת חמש שנים.

לעומת זאת, מקבץ הדיור עדיין כולל מאות שוכרים בחוזים לשנה אחת.

לכן, בניין המשרדים, שאולי נראה לנו "בטוח" יותר לפני כחמש שנים, הפך עם הזמן למסוכן יותר. לעומת זאת, מה שנראה לנו מסוכן – (שכן החוזים במקבץ הדיור הם לשנה אחת בלבד) – נשאר ברמת סיכון דומה.

המסקנה היא שכשאנחנו בוחנים השקעה בנכס נדל"ן מניב, אנחנו צריכים לקחת בחשבון גם את סוג הנכס וגם את תקופת ההשקעה, ועלינו לנסות ולהעריך באיזה מצב נהיה כשנרצה לממש את ההשקעה.

ניהול, ניהול, ניהול

בכול הנוגע לנדל"ן תמיד אומרים ששלושת המרכיבים החשובים ביותר בנכס הם: Location, Location, Location (מיקום, מיקום ושוב מיקום).

המיקום חשוב, אין ספק בכך. אבל הוא לא הדבר היחידי שחשוב. בנכס מניב, החשיבות הגבוהה ביותר טמונה באיכותו של ניהול הנכס. הסיבה לכך היא ששווי הנכס נקבע ברובו על בסיס תזרים המזומנים המופק ממנו.

מה זה אומר? לצורך הדוגמה, ברשותנו נכס במיקום מעולה ("פריים לוקיישן") שהתזרים ממנו עומד על כמיליון דולר בשנה, ומולו נכס בעל מאפיינים דומים, שנמצא במיקום קצת פחות זוהר, אך הוא מייצר תזרים של כשני מיליון דולר בשנה.

אף על פי שהנכס הראשון נמצא במיקום אטרקטיבי יותר, הנכס השני הוא דווקא הנכס ששוויו גבוה יותר, וזאת כי הוא מייצר יותר מזומנים.

המפתח ליצירת תזרים או להגדלתו נמצא כמעט כולו בגורם שמנהל את הנכס בפועל. ניהול טוב ונכון בידי גורם מומחה בתחומו, גורם מקצועי ומנוסה מגדיל את הסיכוי להעלאת התזרים מהנכס, ולהעלאת שווי הנכס.

חשוב לדעת בהקשר הזה: ניהול הוא התמחות ספציפית. ייתכן בהחלט שגוף שיודע לנהל ביעילות מקבץ דיור, לא ידע איך לנהל באותה המיומנות נכס משרדים. לכן, אם החלטנו להשקיע בנכס מניב, כדאי שנבחר בקפידה את הגורם המנהל בשטח. עלינו להבין אם הוא בעל המיומנות הגבוהה ביותר להשיא את התשואה על ההשקעה, ולגרום לתוכנית העסקית לצאת אל הפועל בצורה הטובה ביותר.

אז לסיכום

ייתכן שאתם בוחנים השקעה בנכס שמציע פוטנציאל תשואה נאה מאוד, אפילו תשואה דו–ספרתית בשנה. אך בדקו – האם מדובר בנדל"ן מניב או בנדל"ן יזמי? חשוב לזכור שפוטנציאל תשואה גבוה מגיע יחד עם סיכון גבוה.

נוסף על כך, גם בתוך תחום ה"נדל"ן המניב", יש סוגים שונים של נכסים, וכדאי להכיר את מבנה הסיכון ואת פוטנציאל התשואה שלהם.

ולבסוף, המיקום חשוב, אבל הוא לא הדבר היחידי שחשוב. בתחום הנדל"ן המניב כדאי להכיר היטב את החברה שמתפעלת את הנכס ולדעת איך להעריך כראוי את טיבה. תפעול נכון וטוב משפיע באופן משמעותי ביותר על התשואה.