נדל"ן מניב מול נדל"ן יזמי: ההבדלים והסיכונים שכדאי להכיר לפני שמחליטים להשקיע

אנחנו ב- IBI PILLAR מאמינים שכל השקעה צריכה להיעשות כשהתמונה המלאה פרוסה בפניכם. לכן נקפיד לתת לכם את כל המידע, הנתונים, הסיכונים והסיכויים. אז למה חשוב לעשות בדיקת נאותות לפני שרוכשים נכס, מה זה NOI, איך מחשבים את שיעור התשואה שהנכס מניב ומה המשמעות של אקזיט. על כל אלו ועוד, במילון המונחים שלפניכם. 

בדיקת  נאותות (Due Diligence)

בדיקת חברה או פעילות לצורך בחינת כדאיות ההשקעה בה, במטרה לנסות ולהקטין את הסיכון שבביצוע העסקה. בשוק הנדל"ן בדיקת נאותות כוללת, בחינה מקיפה של פרטי העסקה, של היתכנות התוכנית העסקית, של החברה היזמית, האזור והשוק.

(Cash On Cash (COC

שיעור התשואה שהנכס מניב ביחס להון העצמי שהושקע. חישוב ה-COC נותן לך מידע על הרווח שלך לאחר רכישת הנכס. השיעור מתקבל באמצעות חלוקת התזרים השנתי הנקי לאחר הוצאות, כולל הוצאות מימון, ומחלקים אותו בהון העצמי המושקע.

תשואה

אחוז הרווח או ההפסד מהשקעה מסויימת. אחוזי התשואה נותנים אינדיקציה למידת הסיכון ולתקופת הזמן בה תוחזר ההשקעה בנכס. תשואה חיובית משקפת רווח, תשואה שלילית משקפת הפסד.

(Net Operating Income (NOI

הכנסות החברה מנכסים מניבים, בעיקר דמי שכירות ודמי ניהול, בניכוי העלויות הנדרשות לתפעול של הנכסים (עלויות ניהול, ביטוח ותחזוקה שוטפת), אך ללא הוצאות ריבית ופחת. NOI משמש לחישוב של שווי נכסים על ידי חלוקתו בשיעור ההיוון המתאים לאזור, לסוג השימוש ולאיכות השוכר.

מולטיפמילי (Multifamily)

מקבץ דירות הנמצאות באותו מתחם המאוגדות ורשומות בטאבו כיחידה אחת. המולטיפמלי הוא נכס נדל"ן מניב הנפוץ בעיקר בארה"ב וכולל כמה מאות יחידות דיור.

אקזיט

יציאה מהשקעה או מפעילות עסקית בחברה. בעסקאות נדל"ן מדובר במימוש הנכס או ההשקעה שרכשנו, באמצעות השבחה או מכירה תוך גריפת רווח.

השבחה

העלאת שווי מקרקעין באמצעות אישור תוכנית מתאר, מתן הקלות בנכס, התרת שימוש חורג או שינוי ייעוד.

דוח אפס

דוח כלכלי-עסקי המתבסס על מצב הנכס הראשוני ומעריך את העלויות העתידיות הצפויות הכרוכות בבנייה או בהקמת המיזם ואת השווי הסופי שלו. הדוח מתייחס למצב הנכס, לבעלות עליו, לסביבת הנכס, לפוטנציאל עסקי כלכלי, תזרים מזומנים צפוי ועוד. הדוח נערך על ידי שמאי ומשמש את הבנקים בהערכת שווי הנכס.

זכיות בניה או אחוזי בניה

גודל השטח המותר לבניה, ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה.

יעוד קרקע

התוכניות העירוניות או הארציות החלות על שטח מגרש מסויים וקובעות את מטרת ותנאי השימוש בשטח או המבנה למשל למגורים, למסחר, לתעשייה או למשרדים.

מימון מחדש (Refinancing)

מִחזור הלוואה, החזר החוב הישן באמצעות קבלת תנאי מימון שונים ולרוב טובים יותר מתנאי המימון המקורי.

מצבת שוכרים (Rent Roll)

מסמך המאפשר לבעלי בית ואחרים להציג את ההכנסות מדמי השכירות בנכס השקעה מניב. הוא מתמקד בשכר הדירה הגולמי שנאסף, ולא בשכר דירה נטו לאחר הוצאות, כגון משכנתא חודשית, ביטוח, מיסים או שירות.

נכס מניב

נכס בעל ערך הוני נושא תשואה שמספק לבעליו הכנסה כספית שוטפת וקבועה.

קלוזינג (Closing)

סגירת עסקה. המועד שבו נסגרת עסקת הרכישה של נכס בין הצדדים בהתאם לתנאים שסוכמו. במועד זה מתבצעת העברת הבעלות על הנכס ומועבר התשלום עבור רכישתו. התשואה למשקיעים נספרת החל מתאריך זה.

ריבית ליבור (London Interbank Offered Rate – LIBOR)

ריבית הליבור נהוגה בארה"ב כמדד בסיס לקביעת הריבית המשולמת בהלוואות נדל"ן. ריבית הליבור מפורסמת אחת ליום ומשמשת כריבית הנפוצה ביותר להלוואות לטווח קצר, ומייצגת את גובה הריבית בהלוואות בין בנקים.

שינוי יעוד

שינוי של המטרה המותרת לצורך השימוש בקרקע, כפי שנקבעה בתוכנית הרשויות המוסמכות לכך, וחלה על המקרקעין הספציפי.

שיעור היוון (Cap Rate)

שיעור ההיוון משמש על מנת לקבוע שווי של נכס. במקרים רבים, המשתמשים במושג היוון מתכוונים בעצם לערך הנוכחי של תזרים מזומנים עתידי.

(Loan To Value (LTV

"יחס חוב לערך" הוא יחס שקובע הבנק, הבודק את גובה ההלוואה הנלקחת בעבור נכס לבין שווי הנכס או עלות פרוייקט. יחס LTV מחושב כאחוזים של ההלוואה משווי הנכס, ומסייע לנותן הלוואה לקבוע את הסיכון.

(Return On Investment (ROI 

היחס בין עלות ההשקעה והמשאבים (זמן, כסף ומשאבים אחרים) לבין כמות ההכנסה המתקבלת מאותה פעילות. החזר השקעה הוא מדד כלכלי להערכת כדאיות עסקה ולהשוואה בן חלופות השקעה שונות. חישוב המדד מתבצע באמצעות חישוב הרווח מההשקעה חלקי עלותה.

המידע המפורט לעיל נועד לשם מתן אינפורמציה ראשונית וחלקית בדבר השקעה בשותפויות המוגבלות ובחברות של IBI פילאר ובינהן אי.בי.אי פילאר גטינגן נכסים 1 מספר שותפות 540307832 (להלן: "השותפויות"). ההשקעה בשותפויות מיועדת ללקוחות הנמנים על סוגי הלקוחות בסעיף 15א(ב) לחוק ניירות ערך בלבד (או עד ל-35 ניצעים במהלך 12 חודשים). פרסום זה אינו מהווה הצעה לרכישת (או מכירת) ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים ואין לראות בו הזמנה להציע הצעות לרכישת ניירות ערך שיונפקו בקשר עם ההשקעה בשותפויות. אין לראות בפרסום זה בגדר המלצה ו/או ייעוץ ו/או שידול ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ השקעות בקשר עם השקעה והוא אינו מהווה תחליף לשיקול דעתו של המשקיע הפוטנציאלי ו/או לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכד') המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל השקעה בשותפויות צריכה להתבצע לאחר שהמשקיע בחן באופן אישי עם יועציו את המסמכים המשפטיים של השותפויות, את תנאי ההשקעה בשותפויות, את הסיכויים והסיכונים הכרוכים בהשקעה בשותפויות ואת יכולתו לעמוד בסיכונים הנובעים מהשקעתו בשותפויות. אין לראות במידע המוצג בפרסום כעובדתי או כמידע שלם וממצה ואין לקבל החלטות השקעה כלשהן בהסתמך עליו בלבד. השקעה בשותפויות, ככל שתתבצע, תיעשה רק על בסיס מסמכי השקעה מלאים ומפורטים בכפוף להוראות כל דין. פרסום זה הינו למטרות אינפורמטיביות בלבד ואין בו כדי ליצור התחייבות כלשהי של השותפויות ו/או מי מטעמן, והשותפויות ו/או מי מטעמן, לא יהיו אחראיים כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו. כמו כן, אין באינפורמציה הניתנת בפרסום משום הבטחת תשואה כלשהי.