השקעה בנדל"ן מניב – מה זה אומר, מה חשוב לדעת ואיך לעשות את זה כמו שצריך
נתחיל בשאלה אמריקאית.
סמנו את התשובה הנכונה ביותר.
השקעה בנדל”ן מעניקה:
תזרים הכנסות יציב
הגנה מפני אינפלציה
גיוון ופיזור בתיק הנכסים
הפחתת תנודתיות, כלומר, פחות סיכון.
מה התשובה?
שכל התשובות נכונות.
כל זה גרם לכך שנדל”ן הפך בשנים האחרונות לרכיב משמעותי מסך הנכסים הכולל של הציבור, ואפיק השקעה אסטרטגי.
גם החברות שמנהלות עבורנו את החסכונות: פנסיה, גמל, השתלמות וכו’ – מפנות יותר ויותר מהכסף שלנו להשקעות לא-סחירות בנדל”ן, כלומר, רכישה ישירה של נכסים.
אוקי, הכל טוב ויפה, אבל מה זה אומר להשקיע בנדל”ן? הרי נדל”ן הוא עולם ומלואו. אז נעשה רגע סדר.
קודם כל, בואו נתכנס לעולם הנדל”ן המניב, ולהשקעות לא-סחירות בנדל”ן מניב, כי זה הרי נושא הכתבה.
(אם מעניין אתכם לקרוא קצת על השקעות סחירות בנדל”ן מניב – אנחנו מוסיפים “נספח” בסוף הכתבה).
מהי השקעה לא סחירה בנדל”ן מניב?
השקעה לא סחירה בנדל”ן מניב מתבצעת באמצעות רכישת נכס: משרד, חנות, בניין, בית מלון, בית חולים, חוות שרתים בארה”ב – הכל זה נדל”ן מניב.
השקעה בנדל”ן מניב יכולה להיעשות גם באמצעות קרן השקעות שמתמחה בנדל”ן מניב.
מהם היתרונות של השקעה בנדל”ן מניב?
יתרון ראשון: השקעה בנדל”ן מניב היא דרך לייצר תזרים הכנסות. הכנסות כאלה מגיעות מדמי שכירות, שעשויים להניב לכם תשואה יציבה וגבוהה יחסית. השקעה כזו גם שואפת לייצר בעבורכם רווח בעת מכירת הנכס, בעתיד.
יתרון שני: נדל”ן מניב מייצר פיזור בתיק הנכסים שלכם. זו נקודה חשובה. לנדל”ן מניב יש מיתאם שלילי גם לאיגרות חוב וגם למניות.
בעברית: אפיקי השקעה אלה נעים בכיוונים שונים. לרוב, כשמניות ואיגרות חוב ירדו, מחירם של נכסי נדל”ן יעלה.
הטענה הזו הוכחה שוב ושוב. למשל, אפשר לקרוא על נדל”ן מניב ואיגרות חוב בעבודות מחקר שפירסמה מחלקת ההשקעות האלטרנטיביות של ג’יי פי מורגן.
כאמור, לנדל”ן מניב יש גם מיתאם שלילי למניות.
שימו לב לטבלה הבאה, בעוד מספר שורות.
רואים בה שמדד NPI, שמייצג נדל”ן מניב בארה”ב, לא ירד במשבר הדוט.קום של תחילת שנות ה-2000.
בנוסף, במשבר הסאב-פריים של 2008, מדד NPI ירד פחות ממדד S&P 500 וגם לקח לו פחות זמן לתקן.
ביצועי מדד נדל”ן מניב בארה”ב (NPI) ומדדS&P 500 בתקופות משבר
אם כך, נדל”ן מניב הוא אפיק השקעה עם מיתאם שלילי גם למניות וגם לאיגרות חוב. כלומר, הוא יכול לתרום לפיזור וגיוון תיק הנכסים שלכם.
זה נכון ברוב המקרים, כי תיק השקעות “קלאסי” בישראל הוא 80/20 – 80% איגרות חוב ו-20% מניות.
אבל כדאי לשים לב: מיתאם שלילי מתקיים בין איגרות חוב לנכסי נדל”ן ממשיים, ריאליים. אם תקנו מניה או איגרת חוב של חברות נדל”ן – יהיה קשה להשיג מיתאם שלילי בטווח קצר. טווח ההשקעה צריך להיות רחוק מאוד. זו נקודה חשובה ואתם יכולים לקרוא עליה עוד ב”נספח” בסוף הכתבה.
כמה כדאי להשקיע בנדל”ן?
זו שאלה מרכזית.
בארה”ב, למשל, מנהלים של השקעות לטווח ארוך מחזיקים בנדל”ן לא סחיר בשיעור של 10% לפחות מתוך תיק הנכסים הכולל. בישראל, חברות הביטוח המובילות, המנהלות עבור רובנו את החסכונות, מחזיקות כיום כ-5% מתיק הנכסים בנכסי נדל”ן לא סחירים, והשיעור הזה נמצא במגמת עלייה.
אפשר לקרוא על זה בכתבה בגלובס.
ההיגיון מאחורי זה, כפי שמופיע בכתבה: “התפיסה שלפיה החזקה ישירה בנדל”ן, ולא רק דרך ניירות ערך, תואמת את הצרכים…. משום שמדובר בעוגן יציב לתשואה, שאינו נע ונד בקורלציה גבוהה עם שוקי ההון הסחירים, ונוסף לכך מדובר באפיק שמניב תזרים קבוע”.
אז לשאלה – כמה להשקיע – אין תשובה אחת, והיא תלויה בטעמים אישיים ובהתאמה לצרכים ולציפיות שלכם מהכסף שלכם.
אנחנו תמיד כותבים כאן: ממליצים לכם לשמוע דעה נוספת, להתייעץ עם מנהל/ת השקעות שיפרשו בפניכם את כל האפשרויות.
מה אנחנו מציעים?
IBI מציעה מספר מוצרי השקעה בעולם הנדל”ן המניב. על חלקם אפשר לקרוא > כאן.
לפרטים נוספים, אנחנו כאן.
מעניין אתכם ואתכן לדעת עוד?
צרו קשר ונמשיך משם.
גם אם אתם עדיין “לקוחות לא כשירים” (על פי הגדרת רשות ניירות ערך), נוכל למצוא בעבורכם פתרונות השקעה שיענו על ההעדפות והצרכים שלכם.
למתקדמים ומתקדמות: נספח – קצת על השקעה סחירה בנדל”ן מניב
איך? קונים מניה, איגרת חוב של חברת נדל”ן מניב או קרן נאמנות שמתמחה בתחום.
היתרון: ההשקעה הזו “סחירה” כי אפשר בכל רגע להחליט למכור אותה. המשמעות היא נזילות.
החיסרון הכי משמעותי: השקעה כזו לא לא תקטין את הסיכון בתיק ההההשקעות בטווח קצר.
כשמדובר במניות בתחום הנדל”ן, עלינו להחזיקן לטווח ארוך כדי לנטרל את התנודתיות שלהן בטווח הקצר.
למה? כי למניות נדל”ן יש מיתאם גבוה לשוקי המניות ואיגרות החוב.
זה מאוד הגיוני בסך הכל. בתיק ההשקעות שלכם כבר יש מניות בשיעור כזה או אחר. תוספת של עוד מניות – גם אם הן בענף הנדל”ן – לא תשנה את העובדה שאלה עדיין מניות והן מושפעת מתנודות בשוק המניות.
גם לאיגרות חוב של חברות (קונצרניות) יש מיתאם גבוה יחסית לשוק המניות. אפשר לקרוא על זה עוד בכתבה שהתפרסמה במגזין מרץ 2019.
עכשיו שימו לב למשהו מעניין. אם יש לכם את מדד S&P 500 בתיק ההשקעות (וכנראה שיש לכם), אז כיום הוא כולל בתוכו כ-30 מניות של “ריטים” – קרנות השקעה בנדל”ן מניב בארה”ב. הן מהוות כיום כ-3% מהמדד (במונחי שווי שוק).
אז אולי תגידו: הנה, זו דרך נהדרת להשקיע בנדל”ן מניב!
נכון, באופן כללי, מדד S&P 500 הוא מדד רחב שכדאי שיהיה בצורה זו או אחרת בתיק הנכסים שלנו. אבל, האם 3% ממדד S&P 500 זה מספיק? כי הרי גם המדד בעצמו הוא רק רכיב אחד מתוך כמה וכמה בתיק שלכם. שאלות למחשבה.
