הדרך לבחור השקעת נדל"ן מעבר לים

תחום השקעות הנדל"ן בשווקים זרים נחשב עד השנים האחרונות למורכב ומאתגר במיוחד עבור המשקיע הפרטי. פערי המרחק והידע, בצד העדר היכרות מעמיקה עם שוק היעד, הפכו את משימת איתור וניהול ההשקעה באופן עצמאי לכמעט בלתי אפשרית. משקיעים שביקשו לנצל את הגאות בשוק הנדל"ן הגלובלי, נאלצו בעיקר לראות איך הגופים המוסדיים עושים זאת בהצלחה וקוצרים את הפירות. אלא שמאז נרשמה נקודת מפנה, שעיצבה מחדש את התמונה. גופים מסוימים פתחו את השערים להשקעות נדל"ן בחו"ל גם למשקיעים פרטיים, באמצעות הקמת זרועות נדל"ן ייעודיות.

כך הוסרו למעשה חלק מהחסמים עבור המשקיע הפרטי, שכן הוא נהנה מהישענות על הידע, הניסיון והמקצועיות של צוות מנהלי ההשקעות, הנוטלים את המושכות ומנהלים את אופרציית ההשקעה מקצה לקצה. התוצאה לא איחרה לבוא. זרם של משקיעים מקומיים הסיט בשנים האחרונות כספים להשקעות נדל"ן מעבר לים באמצעות הגופים המובילים, בהם PILLAR, זרוע השקעות הנדל"ן של IBI בית השקעות. מתן לייבה, שותף ומנהל בפילאר, מספק הצצה אל מאחורי הקלעים ומסביר איך בוחרים השקעות נדל"ן בחו"ל.

"כמנהלי השקעות בעולם הנדל"ן, נקודת המוצא מול כל הצעה המוגשת לנו היא בחינה מעמיקה של סביבת המאקרו והמיקרו של הנכס, כדי לוודא האם זו תומכת בהשקעה", אומר לייבה בהתייחס להליך בחינת וסינון העסקאות. "למעשה, הפעולות שלנו מראש נועדו למזער סיכון כאשר אנחנו מתמקדים רק במדינות מפותחות, המאופיינות ביציבות, כלכלה איתנה, מערכת פיננסית טובה, שיעורי אבטלה נמוכים ורגולציה מוסדרת ושקופה. ברזולוציות נמוכות יותר, אנחנו מחפשים נכסים באזורים המאופיינים בצמיחה עקבית, הליכים דמוגרפיים חיוביים והיכן שמשוואת הביקוש-היצע נוטה לטובת המשקיעים".

"ההיכרות עם שוק היעד והסביבה העסקית, מאפשרת לנו גם להתמקד ב-Asset Class (סוג הנכס) הנכון. כך לדוגמה, בגרמניה ישנה רגולציה נוקשה בשוק השכירות למגורים ורוב החקיקה הינה לטובת השוכרים (מגבלת העלאת שכ"ד וכו'), כך שפילאר נמנעה מדריסת רגל בתחום הזה והעדיפה חשיפה לסקטור המסחרי בגרמניה, שם להערכתנו התנאים והסביבה העסקית והרגולטורית תומכות הרבה יותר".

מנגד, הוא מציין, בארה"ב תחום המגורים להשכרה אטרקטיבי מאוד. לדבריו, לא חלות מגבלות חריגות על משקיעים, צד הביקוש פוגש היצע יחסית נמוך ולהערכת פילאר התנאים תומכים באופן כללי בהשקעות בסגמנט זה. "עם זאת, צריך לזכור שגם בתוך ארה"ב יש שונות גבוהה בין שווקים וסגמנטים בתוך המדינה עצמה, המתנהלים לעיתים במנותק האחד מהשני. זו למעשה המשמעות העצומה בהיכרות עם כל פרט והיבט בשוק היעד וה-Submarket הספציפי".

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן

בהמשך ישיר, מדגיש לייבה כי "כאן נכנסים לתמונה השותפים האסטרטגיים שלנו. הם אלו הנוטלים את מושכות הניהול על כל המשתמע מכך – בחינה של כל פרט ביחס לשוק היעד והנכס הרלוונטי, החל מהתרבות העסקית באזור ועד מגמות דמוגרפיות, כמו גם שיקוף הסיכונים הכרוכים בהשקעה. לשותף האסטרטגי יש חשיבות קריטית בשרשרת הערך ובניהול העסקה, ולכן אנחנו מרכזים את מירב המאמצים באיתור וטיפוח שותפים מובילים. בצד זאת, אנחנו מתנים את החיבור בכך שהשותף יחזיק בניסיון מוכח שישתקף בהיסטוריית הביצועים שהציג בתוחלת זמן, גם מול עתות משבר, מומחיות בסגמנט הרלוונטי, שיהיה מקושר לכל האופרציה הנוגעת בהשקעה ובעיקר מחובר לשטח באופן ישיר".

"יתרה מכך, הטרק-רקורד והמוניטין של השותף המקומי משחקים תפקיד מרכזי גם ביכולת להיחשף להשקעות אטרקטיביות, לעיתים עוד טרם יציאתן לשוק". לכן, הוא מסביר, הבחירה בשותפים נעשית בזהירות יתרה. "ההעדפה שלנו היא לרוב חיבור עם גופים מוסדיים באוריינטציה שלהם. הליך האיתור והבחינה ארוך, הכולל כמובן בדיקת נאותות, ונועד להבטיח שהמשקיעים שלנו נהנים משותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה, בישראל ובחו"ל".

עיקר פעילותה של PILLAR היא בתחום הנדל"ן מניב, כלומר השקעה בנכסי נדל"ן קיימים, מכל סוג, שמטרתם לספק תזרים. הציפיה היא שההשקעה תייצר תזרים שוטף המתקבל מדמי השכירות המשולמים לאורך הזמן. פילוסופיית ההשקעה שמנחה את לייבה, ממוקדת גם בפוטנציאל הצפת הערך והאפסייד העתידי הצפוי בעת מימוש הנכס (נקודת ה'אקזיט').

"אנחנו מכוונים לנכסי השקעה המאוכלסים בידי שוכר בעל איתנות פיננסית ולטווח ארוך, שיבטיח בסבירות גבוהה תזרים שוטף ושולי ביטחון גם במצבים שמרניים. במקביל, השאיפה היא הצפת ערך על בסיס תפעולי. כלומר נקיטת פעולות השבחה – שיפוץ, העלאת שכ"ד, מיתוג מחדש וכו'. גם כאן השותף המקומי הוא המפתח לכך".

כידוע, תנאי שוק אינם ערובה להצלחת או כישלון ההשקעה. זו תלויה כאמור במוניטין, ניסיון ומקצועיות מנהלי ההשקעות. בעניין זה לייבה אומר כי "ועדת ההשקעות ב-PILLAR מורכבת מגורמי מקצוע עתירי ניסיון שבוחנים את ההשקעה מכל זווית כדי לוודא שזו תואמת את מדיניות ההשקעה ועונה על כל התנאים שהצבנו".

"כאשר מתקבלת החלטת השקעה, מתבצעת בדיקת נאותות (DD) נוספת של גורמים חיצוניים, שנדרשים לספק חוות דעת מקצועית ולקבוע האם מדובר בהזדמנות השקעה אטרקטיבית. למעשה, מאחורי הקלעים מתקיים הליך סינון ארוך ואגרסיבי עד שכל עסקה יוצאת לדרך, כאשר המטרה היא לייצר כמה שכבות הגנה. זו החלטה אסטרטגית שקיבלנו ונובעת מתוך ראייה מקצועית ואחראית כלפי המשקיעים".

בשנים האחרונות המשקיעים מוצפים בהצעות להזדמנויות השקעה אטרקטיביות מעבר לים. בעניין זה אומר לייבה כי "האחריות של המשקיעים היא בראש ובראשנה להשקיע עם גוף ותיק, מקצועי ושקוף. משקיעים צריכים להבין שבחירה בגוף המנהל היא בעלת משקל כבד בהצלחת העסקה והישענות על גופים חסרי ניסיון עלולה להוביל לעליית הסיכון הטמון בהשקעה. זה תקף בייחוד לתקופה הנוכחית כאשר המומנטום החיובי מלווה את שוק הנדל"ן הגלובלי כבר זמן ארוך ומייצר תחושה שהשוק מסוגל לנוע רק בכיוון אחד. זו מלכודת שעשויה להשכיח את הסיכונים המרחפים מעל כל השקעה בנדל"ן".

הוא מוסיף כי חשוב לוודא שמערכת התמריצים של מנהלי ההשקעות מבוססת על הצלחת העסקה ונגזרת בעיקר משורת הרווח בתום חיי העסקה. "אלמנט זה מבטיח כי לכל הצדדים בעסקה – הגוף המנהל, השותפים והמשקיעים – יש זהות אינטרסים מובהקת בהצלחתה".

"ב-PILLAR אנחנו מספקים למשקיעים גם את המעטפת הניהולית והתפעולית, החל מהפקת דוחות, טיפול בסוגיות מיסוי, דיווחים לרשויות הרלוונטיות ועד ליווי צמוד של כל משקיע. למעשה, כל אלו מאפשרים לנו להציע למשקיעים מגוון רחב של אפשרויות השקעה אטרקטיביות, ברף כניסה נוח יחסית ולהנות מהמקצועיות והידע שנצבר ב-IBI בית השקעות שמוכיח פער אחר פעם, כי גם בהשקעות נדל"ן בחו"ל – אין תחליף לניסיון".

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן