על נדל"ן, ניצול הזדמנויות במשבר ועל הנכס החדש של Pillar IBI בברלין
התפרצות נגיף הקורונה, הביאה איתה לא מעט זעזועים בשווקים וגרמה לכולנו להסתכל שוב על ההשקעות שלנו. כל משבר הוא זמן טוב לבדוק מה עובד, מה צריך לשפר, ואילו הזדמנויות כדאי לנצל.
נדל”ן הוא ממש לא שחור ולבן
מאפייני הקורונה עוררו בחודשים האחרונים שונות גדולה בתמחור של נכסי נדל”ן שונים. סוגים מסוימים של נכסים נפגעו אך לעומתם נכסים אחרים דווקא הציגו ביצועים גבוהים במיוחד.
מצד אחד, בתי מלון הם דוגמא מובהקת לסקטור שספג פגיעה רחבה. לא משנה אם הנכס חדש או ישן, במיקום כזה או אחר – כמעט כל בית מלון בעולם נפגע, למעט כאלה שהוסבו לשימוש צוותים רפואיים. לכך יש להוסיף כי המודל העסקי הנפוץ בהשקעה בבתי מלון הוא הכנסה לבעל הנכס כאחוז מהמחזור או מהרווח התפעולי. לפיכך, ברגע שאין הכנסה מפעילות בנכס – אין הכנסה לבעל הנכס.
לעומת זאת, בסקטור המסחרי אנו רואים שונות אדירה בין סוגי נכסים ותפקודם במשבר הייחודי שאנו חווים. כשאנשים חושבים על נכס מסחרי הם לרוב חושבים על משרדים וקניונים, אבל נכס מסחרי יכול גם להיות מרכז מסחרי שכונתי, הנותן מענה לצרכי היומיום של התושבים שגרים סביבו.
אנו רואים שנכסים כאלה לרוב ידעו לשמור על יציבות ולספק תזרים חזק גם בתקופות מאתגרות כלכלית. בעוד חנויות בקניונים נסגרו באופן מוחלט, הן מתוקף הוראות חוקיות והן בשל העובדה כי הן מוטות לצריכת פנאי, מרכזים מסחריים שמעוגנים בסופר-מרקט, בית מרקחת ושירותים מקומיים אחרים, נותרו פתוחים ועובדים, ואף נהנו מתנועת קונים גבוהה מהרגיל. רובם אף המשיכו לשלם את דמי השכירות באופן סדיר.
זוהי דוגמא מובהקת לכך שהקביעה שענף הנדל”ן הוא מ”נפגעי המשבר” היא שגויה ויש להתייחס לכל סקטור באופן נפרד. גם בתוך הסקטור, ישנה שונות רבה בין ביצועי נכסים בתקופה המייצרת הזדמנויות השקעה חריגות.
ניצול ירידות המחירים לרכש של נכסים חדשים.
בשוק של היצע וירידה בביקושים, לעיתים ההזדמנויות והמחירים עובדים לטובת הרוכשים.
ב- IBI Pillar המשכנו כל העת, לחפש הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ואני שמח לבשר שבשבוע שעבר סגרנו וחתמנו עסקה, לרכישת נכס חדש בברלין. בעסקה הזו IBI Pillar חברה לשותף חדש קרן ריאליטי גרמניה.
הנכס Edeka Hellersdorf Berlin הוא מרכז מסחרי שכונתי בברלין בשטח של כ-6 דונם המאוכלס נכון להיום בתפוסה מלאה, בעיר הנמצאת בלב הכלכלה החזקה באירופה. המרכז נמצא בלב שכונת מרצן (Marzahn) בצפון מזרח ברלין. זוהי אחת מהשכונות הצומחות ביותר בברלין, בעלת נגישות תחבורתית גבוהה למרכז העיר ולכבישים המהירים. המושכת אוכלוסייה צעירה במרכז ישנו שוכר עוגן של רשת סופרמרקטים הגדולה בגרמניה מרשת EDEKA המחזיקה במקום חוזה ל-10 שנים. המרכז המסחרי נותן מענה לצרכי היומיום של התושבים שגרים סביבו. ולכן גם בתקופת קורונה המאתגרת כלכלית הנכס ידע לשמור על יציבות יחסית.
הרכישה נעשתה בשיתוף הפעולה עם קבוצת ריאליטי, הכוללת 4 קרנות נדל”ן פרטיות, המתמקדת ברכישת סופרמרקטים ומרכזים מסחריים
שיתוף הפעולה האסטרטגי יאפשר, בפעם הראשונה למשקיעי IBI Pillar להשתתף בהשקעות הנדל”ן של ריאליטי גרמניה. בדומה לעסקאות הקודמות הנכס הוא נכס מניב, עם פוטנציאל השבחה. כך שהמשקיעים נהנים מהתזרים לצד פוטנציאל להצפת ערך.
מתן לייבה הוא מנהל IBI Pillar, קרן השקעות בנדל”ן של IBI בית השקעות המתמקדת בהשקעה בנכסי נדל”ן בארץ ובעולם. הקרן השקיעה עד כה ב- 10 נכסים ובכלל זה בנכסים מסחריים ובנכסי מולטי פמילי.
