למה מולטי פמילי הוא אחד הנכסים הראשונים שכדאי לבחון בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?
אנחנו ב- IBI PILLAR מאמינים שכל השקעה צריכה להיעשות כשהתמונה המלאה פרוסה בפניכם. לכן נקפיד לתת לכם את כל המידע, הנתונים, הסיכונים והסיכויים. אז למה חשוב לעשות בדיקת נאותות לפני שרוכשים נכס, מה זה NOI, איך מחשבים את שיעור התשואה שהנכס מניב ומה המשמעות של אקזיט. על כל אלו ועוד, במילון המונחים שלפניכם:
מולטי פאמילי, או "מקבץ דיור" בעברית, זוכים לפריחה בשנים האחרונות ומושכים משקיעים רבים מסוגים שונים. בין הסיבות לכך:
שינויים דמוגרפיים, התפתחויות בשוק הנדל"ן, והרצון לגוון את תיק הנכסים באמצעות השקעה אלטרנטיבית.
אם החלטנו להשקיע בנדל"ן, השאלה הראשונה שנשאל את עצמנו היא באיזה סוג נכס להשקיע. נסביר כאן למה אנחנו סבורים שנכס נדל"ן מסוג מולטי פאמילי הוא אחד הנכסים הראשונים שכדאי לבחון כששוקלים להשקיע בנדל"ן בחו"ל.
מה זה "מולטי פאמילי"?
למה אנחנו מתכוונים כשאנחנו מדברים על "מולטי פאמילי"?
מולטי פאמילי (Multi Family) או "מקבץ דיור" בעברית, הוא נכס נדל"ן הכולל לרוב כמה מאות יחידות דיור. נכסים קטנים כוללים כ-200 יחידות דיור, נכסים בינוניים בגודלם יכללו עד כ-400 יחידות דיור, ויש נכסים גדולים בני כ-800 ואפילו כ-1,000 יחידות דיור. המשותף לכל הנכסים האלה הוא שכל הדירות נמצאות בבעלותו של גורם אחד, לרוב חברה, והנכס בכללותו מנוהל על-ידי גורם אחד: חברת ניהול.
חשוב לציין, בהקשר הזה, שאין חובה שחברת הניהול תהיה גם הבעלים של הנכס. מצב נפוץ מאוד הוא דווקא מצב שבו בעלי הנכס משתמשים בשירותי ניהול של חברות, שתפקידן לנהל נכסים מבלי להיות הבעלים.
נכסי מולטי פאמילי כוללים לרוב דירות בנות חדר שינה אחד או שניים, ומעט יחידות דיור גדולות יותר שבהן שלושה חדרי שינה. כל הדיירים בנכס הם שוכרים בשכירות חופשית, לטווח זמן של 11 עד 14 חודשים (כשנה). מלבד העובדה שהם שוכרים יחידות דיור, הדיירים בנכס נהנים לרוב משירותים וממתקנים ציבוריים: כמו בריכה, חדר כושר, מועדון דיירים, מגרשי משחקים, מתחמי עבודה משותפים ועוד.
למי מתאימה ההשקעה בנדל"ן מניב ואיך עושים זאת נכון?
מולטי פאמילי – נכסים שמושכים משקיעים רבים ומגוונים
מבחינת ההשקעות, שוק המולטי פאמילי זוכה כיום לפריחה ומתאפיין בעוצמה רבה ובגיוון בכול הנוגע לסוגי המשקיעים השונים: פרטיים, חברות פרטיות וציבוריות, קרנות פנסיה אמריקאיות ובין-לאומיות, קרנות ריט ועוד.
יש סיבות רבות לכך ששוק המולטי פאמילי בארה"ב נהנה מפריחה ומצמיחה מתמשכות. במבט כללי, ניתן לייחס את הפריחה לשינויים ולהתפתחויות שהתרחשו בצד הביקוש – (הדיירים), ולהתפתחויות שהתרחשו בצד ההיצע – (שוק הנדל"ן).
צד הביקוש: האמריקני הממוצע
אחת הסיבות המרכזיות לפריחת שוק המולטי פאמילי בשנים האחרונות היא השינוי המשמעותי שחל בשיעור הבעלות על דירות בארה"ב. משנת 2008 ועד שנת 2018 ירד שיעור הבעלות על דירות בארה"ב מכ-69% לכ-64.8%, כך לפי נתוני הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה משנת 2018. כל אחוז מהווה כמיליון וחצי בתי אב, כך שמדובר בשינוי בעל משמעות גדולה לשוק הנדל"ן. אחת התופעות המעניינות היא שבקרב בני 35 ומטה, המהווים את עיקר קהל היעד לשכירות, שיעור הבעלות על דירה עומד על 36.5% בלבד.
את המגמה הזאת אנו מסבירים באמצעות ארבעה גורמים עיקריים:
- כמו בהרבה מדינות בעולם (וגם בישראל), מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בשיעור ניכר ביחס לגידול בהכנסה, וכתוצאה מכך הבעלות על דירה "הולכת ומתרחקת", וזאת אף על פי שההכנסה הולכת וגדלה.
- דור ה-Y, שמהווה היום חלק לא מבוטל מהאוכלוסייה, מעדיף גמישות, מוביליות (Mobility) וחוויות על-פני בעלות על נכס. האמריקני והאמריקנית בני דור ה-Y רוצים להיות גמישים ופתוחים להצעות עבודה במדינות אחרות ואפילו להחלפת מקצוע, ולכן רואים לעיתים בעלות על דירה כגורם שמעכב את ההגשמה עצמית שלהם.
- העלייה בגיל הנישואין דוחה את מועד רכישת הדירה.
- זיכרון המשבר של שנת 2008 עדיין ניכר בקרב חלק לא מבוטל מהאוכלוסייה האמריקנית. במשבר המפורסם איבדו אמריקנים רבים את בתיהם לאחר שלא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתה. לכן, המוטיבציה לרכוש שוב דירה למגורים נמוכה ורבים לא מעוניינים בהתחייבות כספית נוספת מול הבנק.
צד ההיצע: שוק הנדל"ן
הפריחה בשוק המולטי פאמילי קשורה גם להתפתחויות בשוק הנדל"ן – (צד ההיצע).
ראשית, המשבר בשנת 2008 הוביל לכך שבתים רבים נותרו ריקים, דבר שבלם באופן אגרסיבי בנייה חדשה למגורים. בינתיים נרשמה התאוששות כלכלית מרשימה, ומספר יחידות הדיור שנמצאות בבנייה גדל באופן משמעותי. ואולם, לדעתנו, עדיין קיים פער בין הביקוש לבין ההיצע, ובכול הנוגע ליחידות דיור נוצר מחסור גדול בצד ההיצע.
על-פי מחקרים, קיים מחסור שנתי של מאות אלפי יחידות דיור וזאת במטרה "לשחרר את הפקק" בצד ההיצע. גורם נוסף שמשפיע על צד ההיצע הוא עלויות הבנייה, שלהערכתנו, עלו באופן משמעותי בשנים האחרונות.
כדי שהיזם יצדיק את העסקה מבחינה כלכלית, הוא נדרש לגבות מחיר גבוה באופן משמעותי מבעבר בכל בנייה של נכס חדש. זה קורה גם אם היזם מעוניין למכור את הדירות, וגם אם הוא מעוניין להשכיר אותן בתום הבנייה. כך נוצר מצב שנכסים קיימים, שכבר בנויים, הם אטרקטיביים להשקעה, גם אם נדרשת בהם עבודת השבחה מסוימת במטרה להתאים אותם לדרישות השוק הנוכחיות.
עניין חשוב נוסף, שוקי המניות התנודתיים והריביות הנמוכות דוחפים משקיעים רבים להשקיע מחוץ לשוקי ההון, בנכסים שיש להם מיתאם נמוך לשוק ההון – השקעה אלטרנטיבית.
לסיכום
לדעתנו, הן צד הביקוש והן צד ההיצע של שוק הדיור האמריקאי מוסיפים לתמוך ברכישת מולטי פאמילי כאפיק השקעה. לכך מצטרף רצונם של אנשים רבים לגוון את תיק הנכסים שלהם, ולהעשיר אותו בנכסים אלטרנטיביים לשוקי ההון. לכן, אנו סבורים שגם בעתיד הנראה לעין, שוק המולטי פאמילי האמריקאי ימשיך להוות אפשרות השקעה ראויה, הן בעבור גופי השקעה מקצועיים והן בעבור משקיעים פרטיים.
