מולטי-פמילי וסינגל-פמילי: מבט על הסקטורים הפורחים בארה"ב

השנה החולפת הייתה בסימן רתיחה בשווקי הנדל"ן הגלובליים, ובארה"ב בפרט. שילוב ההתאוששות ממשבר הקורונה וסביבת ריבית אפסית, לצד גידול עקבי בביקוש לדיור, דחפו מעלה את מחירי הנכסים בשוק הנדל"ן האמריקאי. על-פי מדד הדירות הלאומי של Case-Shiller, מחירי הבתים בארה"ב רשמו עלייה ממוצעת של כ-19% במהלך 2021, הקפיצה השנתית החדה זה למעלה משלושה עשורים.

הגאות בערכי הנכסים בארה"ב היא אמנם סימפטום של תנאים כלכליים התומכים בהשקעה בנדל"ן כנכס ריאלי, אך גם תוצר של שוק הסובל מגירעון עמוק בהיצע הדירות למכירה. ביטוי לכך אפשר למצוא בנתונים האחרונים שפרסם איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי (NAR), לפיו נכון לסוף חודש ינואר השנה, מלאי הבתים הזמינים למכירה בארה"ב נמצא בשפל היסטורי, המשקף את מספר הבתים הזמינים הנמוך ביותר מאז החל התיעוד ב-1999.

למעשה, ניתן להעריך בזהירות כי כל עוד מלאי הדירות למכירה יוותר נמוך ולא ידביק את הפער מצד הביקוש המתעצם, שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב ימשיך להציף הזדמנויות השקעה אטרקטיביות גם בשנה הנוכחית. שניים מהסגמנטים הבולטים שעשויים להמשיך ליהנות מכך הם המולטי-פמילי (Multi family) והסינגל פמילי (Single Family).

מתחמי ה- Multi family אמנם פחות נפוצים בנוף המקומי, אך בארה"ב הם נחשבים לתצורת מגורים מבוקשת וצומחת ביותר. מדובר במקבצי דיור החולקים מתחם משותף, רשומים בטאבו כיחידה אחת וכוללים שירותים ומתקנים משותפים לכל דיירי הקומפלקס. לרוב, המתחמים בני כמה מאות יחידות דיור, בנות שניים עד שלושה חדרים כל אחת ומושכרות לטווח זמן של כשנה.

התנופה המלווה את צמיחת התחום במהלך השנים נעוצה בשרשרת גורמים ותהליכי עומק דמוגרפיים. ראשית, באזורי הביקוש ניכרת בשנים האחרונות השפעת העלייה במחירי הנכסים ותשומות הבנייה על יכולת משקי הבית להעמיד את ההון הדרוש לרכישת דירה. לכך מתווספת העובדה כי מאז המשבר הפיננסי ב-2008, הקשיחה המערכת הבנקאית בארה"ב את נוהלי החיתום למתן משכנתאות, בפרט למשקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת. כפועל יוצא, בהעדר המימון, הערכה היא כי רבים ממשקי הבית נדחקים מחוץ לשוק הבעלות, אך מוצאים פתרון אולטימטיבי בדיור בשכירות.

רוצים לגוון את התיק עם השקעה בנכס נדל"ן ריאלי? לפרטים נוספים, לחצו כאן

כמו-כן, המוטיבציה להגשמת ה"חלום האמריקאי" – בעלות על בית רחב ידיים – הולכת ודועכת. המגמה בולטת בייחוד בקרב בני "דור המיליניום", המכונים גם דור ה-Y, המתרחקים מהחלום ומפגינים העדפה ברורה למגורים בשכירות. מדובר בכ-70 מיליון איש, ילידי שנות ה-80 וה-90, שיוצרים זרם עוצמתי של משקי הבית הבוחרים בשכירות במתחמי מולטי פמילי, מתוך הבנה כי אלו מציעים רמת חיים גבוהה לצד גמישות ומוביליות (Mobility) בדילוג בין אזורי מגורים בהתאם לתחלופת מקומות התעסוקה.

בצד זאת, משבר הקורונה והגבלות התנועה העצימו עוד יותר את חשיבות סביבת המגורים. מתחמי המולטי פמילי מציעים מתקנים ושירותים שונים לרווחת הדיירים, כמו בריכת שחייה, חדר כושר, מועדון דיירים, מתחמי עבודה משותפים ועוד, שהפכו חיוניים ונחוצים ביתר שאת. יתרונות אלו, לצד התהליכים המאפיינים פלחי אוכלוסייה גדולים בארה"ב, משתקפים היטב גם במידת החסינות שמפגין התחום בעתות משבר והתערערות האיזון הכלכלי.

לפי דוח שפרסמה חברת האנליטיקה וייעוץ הנדל"ן CBRE, מגזר המולטי פמילי הפגין איתנות גם בעיצומה של המגפה המשתוללת ונהנה משיעורי אכלוס גבוהים במיוחד. את שנת 2021 חתם הסגמנט עם תפוסה כללית ושכר דירה שהתעלו על הרמות שנרשמו טרם פרוץ המשבר. כמו-כן, בחברת הייעוץ מסמנים את 2022 כשנת שיא נוספת למגזר המולטי פמילי ומספקים תחזית אופטימית, המציגה צמיחה בדמי השכירות האפקטיביים, לצד שמירה על שיעורי תפוסה מרשימים.

בניגוד למולטי פמילי, נכסי סינגל פמילי (Single Family) הם בתים פרטיים המיועדים למגורים בשכירות של משפחה אחת בלבד. למעשה, מדובר במעין מוצר משלים למולטי פמילי, ומהווה פתרון דיור עבור משפחות בארה"ב המבקשות לשדרג את רמת החיים ולעבור לבית פרטי, גדול ומרווח יותר.

תחום הבתים הפרטיים בארה"ב מתפקד כקטר של שוק הנדל"ן במדינה ומהווה את ה-Submarket הגדול ביותר בענף המגורים. בארה"ב ישנם עשרות מיליוני בתים פרטיים, כמעט חצי מתוכם מוצעים להשכרה (Single Family Rentals, או בקיצור SFR) בשוק החופשי.

עם זאת ועל אף המספר המרשים, עדיין ישנה א-סימטריה חריפה במשוואת הביקוש-היצע בשוק הדיור בארה"ב, המוערכת ע"י סוכנות הדיור הממשלתית פרדי מק בחוסר של מיליוני בתים צמודי קרקע (נכון למאי 2021). נתון זה מצטרף לכל האמור ביחס לביקוש הגובר למגורים בשכירות בארה"ב, המאותתים כי נכסי סינגל ומולטי פמילי טרם הגיעו לרוויה ועשויים להמשיך ולייצר הזדמנויות השקעה קורצות.

מגזרי הסינגל והמולטי פמילי אמנם מתפקדים כזירות השקעה מעניינות, הרחוקות ממיצוי הפוטנציאל נוכח האמור, אך הסתכלות רוחבית על התחום הינה טעות נפוצה מצד רבים מהמשקיעים. בכל השקעה נדרשת בחינת ה-Asset Class הספציפי, תוך הבנה עמוקה של תנאי ואופי סביבת הנכס, משוואת ההיצע והביקוש באזור, הסיכונים, מגמת המחירים וכיוצא בזה.

ב-IBI Pillar, זרוע ההשקעות בנדל"ן ריאלי של בית ההשקעות, פועלים לאיתור מדויק של נכסי השקעה בתחומי הסינגל והמולטי פמילי, המסוגלים להפיק תשואה המורכבת משילוב תזרים מזומנים שוטף בצד פוטנציאל להשבחה והצפת ערכי הנכסים במהלך חיי ההשקעה. היתרון המהותי, מלבד פוטנציאל הרווח, טמון בהישענות על הידע והניסיון של צוות מנהלי ההשקעות ב-IBI Pillar והשותפים האסטרטגיים מהשורה הראשונה, הנוטלים חלק אקטיבי בבחירת פורטפוליו הנכסים וניהול ההשקעה.

בשורה התחתונה, שוק הדיור האמריקאי ימשיך להערכתנו להציף הזדמנויות השקעה מעניינות גם בטווח הנראה לעין. כמו-כן, להשקעה בנכס נדל"ן ריאלי יתרונות נוספים המאפשרים להעשיר את תיק הנכסים, לייצר רב-גוניות באפיקי ההשקעה ולשלב רכיב אלטרנטיבי בתמהיל ההשקעות, אשר מגלה מתאם נמוך לתנודות השוק הסחיר וידע לספק תזרים שוטף גם בעתות משבר.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן