קרן הריט IBI LION נרשמה למסחר בבורסה המשנית בספרד

ניכרים הסימנים להתפוגגות מגפת הקורונה מחדשות היום, לפחות ביחס לעוצמות שהכתה בעולם עם התפרצותה, אך עדיין ניתן לזהות עקבות שהותירה. חלקם נעוצים עמוק בשוק הנדל"ן בספרד. מאז פרוץ המגפה חוותה המדינה האירופית את השפעות המשבר הכלכלי, בעיקר מעצם היותה מוקד תיירותי תוסס, שספג מהלומות כואבות נוכח הגבלות התנועה וסגירת השמיים בפני כניסת תיירים.

הפגיעה בכלכלה הספרדית, שהתכווצה בשיעור חד של 11% במהלך 2020, חלחלה גם לשוק הנדל"ן ואילצה חברות מקומיות ובינלאומית לפעול למימוש נכסים אטרקטיביים בדיסקאונט עמוק, לטובת חיזוק התזרים. מאז, עלתה אמנם הכלכלה על מסלול התאוששות מהיר, וזכתה גם לתחזית אופטימית מצד קרן המטבע העולמית ביחס ליציבותה והמשך צמיחתה, אך מבחינת שוק הנדל"ן, אירועי הקורונה הותירו כר פורה לניצול הזדמנויות וקצירת פירות ההשקעה, גם ברמת המחירים הנוכחית.

בעניין זה מסביר נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות ודירקטור ב-LION, כי "נכסי נדל"ן בשוק הספרדי, שהיו טרום הקורונה בשווים ומחירים גבוהים, נמצאים היום על המדף בתמחור אטרקטיבי. כמו-כן, עלויות המימון בספרד נותרו נמוכות יחסית ומאפשרות נטילת הלוואות ארוכות טווח בתנאים נוחים מאוד. השילוב בין השניים מאפשר לנו למעשה לנעול את המרווח הקיים בין התשואה לעלויות המימון הזולות, לגזור את הרווח ולייצר תמהיל נכסים המגלם פרופיל סיכון-סיכוי איכותי, בצד תזרים הכנסות יציב ושוטף מהשכרת הנכסים".

נדב ברקוביץ (מימין), רפאל גולדפלד ואוהד קליינר, דירקטורים ב-IBI LION

הטבות מס שעשויות להתגלגל לתזרים עבור המשקיעים

רישומה של IBI LION למסחר בבורסה המשנית בספרד בתוך כשנה מיום הקמתה, מעידה על התקדמות הקרן בהתאם לאסטרטגיה המנחה והשגת יעד מרכזי שהוצב עוד מיומה הראשון. למעשה, רישום הקרן למסחר – והפיכתה לציבורית ושקופה עם ניירות ערך סחירים – מעגנת את היותה התאגדות קרן ריט, הזוכה להקלות ונהנית ממשטר מס ייחודי. "מעבר לאטרקטיביות שאנחנו מזהים בשוק הנדל"ן הספרדי, ישנה גם משמעות פיננסית להטבות שמעניקה המדינה לקרנות ריט ציבוריות כמונו שעומדות בתקנות. ההקלות והחיסכון בהוצאות יכולים להתגלגל לבסוף לתזרים חיובי שיפגשו משקיעי הקרן", מציין ברקוביץ.

מלבד זאת, ראוי לציין כי רישומה של הקרן בבורסה המשנית בספרד הופכת אותה לשקופה ומפוקחת, וכזו הכפופה לכל התקנות הרגולטוריות, לרבות פרסום דוחות כספיים, תשקיפים, דיווחים מיידים ויתר דרגות השקיפות אליהן מחויבות קרנות ריט הרשומות למסחר. בצד זאת, מחויבת IBI LION לחלוקת הרווחים (המתקבלים בעיקר מדמי השכירות השוטפים) כדיבידנד למשקיעים מדי שנה, כנהוג במבנה קרנות הריט.

שותפים אסטרטגיים עם נוכחות חזקה בשוק הספרדי

IBI LION הוקמה לפני כשנה, פרי שיתוף פעולה שנרקם בין IBI בית השקעות לקבוצת LION (ומכאן נושאת את שמה), המתפקדים כשותפים אסטרטגיים המחזיקים בניסיון רב שנים בשוק הנדל"ן בספרד, ומאחוריהם ניסיון מוכח בהקמה וניהול של גופי השקעות בנדל"ן באירופה וקרן ריט המתמחה בהשקעות נדל"ן למגורים בספרד. האסטרטגיה של IBI LION מתמקדת בהשקעה ישירה בנכסים מניבים, הממוקמים בערי מפתח בספרד ומאוכלסים לטווח ארוך בידי שוכרי עוגן (תאגידים ופירמות חזקות) ממגזרי הלוגיסטיקה, המשרדים והקמעונאות.

ברקוביץ מדגיש כי "לצד השותפים האסטרטגיים שלנו, שמחוברים לשטח ומכירים לעומק את שוק הנדל"ן, כמו גם את הסביבה והתרבות העסקית בספרד, אנו שואפים להמשיך ולהרחיב את פורטפוליו הנכסים המניבים, כאשר כל נכס פוטנציאלי עובר הליך סינון ובדיקת נאותות (Due diligence) קפדנית. זו נועדה לבחון את סביבה המאקרו והמיקרו של הנכס, למזער ככל הניתן את הסיכונים ולהבטיח כי הנכסים מאוכלסים רק בידי שוכרים איכותיים בעלי איתנות פיננסית. אנו מתמקדים בפרופיל שוכרים כאלו על מנת לייצר תזרים הכנסות שוטף ושולי ביטחון גם במצבים שמרניים. יש כאן הרבה עבודה מאחורי הקלעים של גורמי מקצועי עתירי ניסיון כדי לוודא שכל השקעה תואמת את מדיניות ההשקעה שלנו ועונה על כל התנאים שהצבנו".

לרישום למסחר בבורסת ספרד היא מגיעה לאחר שחתמה סבב גיוס מוצלח ממשקיעים כשירים וגופים מוסדיים בהיקף של כעשרות מיליוני יורו, וכשהיא כבר עם דריסת רגל בשוק הספרדי מבחינת כמות נכסים. כך למשל, קרן הריט השקיעה בנכס המשלב משרדים, מעבדות ומחסן לוגיסטי להפצת תרופות, הממוקם בטבעת השנייה  קרוב לשדה התעופה במדריד, כאשר הנכס נמצא בתפוסה מלאה ותחת השוכר הראשי, המחויב לטווח ארוך, מאוגדים שוכרי המשנה – מספר חברות פארמה מובילות; נכס נוסף, שנרכש בעשרות מיליוני אירו ומושכר עד 2030 עם אופציה להארכה, ממוקם בוולנסיה, העיר השלישית בגדולה בספרד, ומשמש כמרכז הפצה של רשת רהיטים גדולה ומוכרת עם מאות סניפים במערב אירופה.

מודל שכירות מתקדם לטובת נטרול סיכונים

הקרן אימצה בנכסים בבעלותה את מודל השכירות Triple Net Leases (NNN), המעביר את האחריות לתחזוקת ותפעול הנכס לשוכר. המודל, שפחות מוכר בנוף המקומי, פירושו החכרת הנכס לשוכר במסגרת הסכם ארוך-טווח. אולם בשונה מתנאי שכירות סטנדרטיים, במקרה זה השוכר נוטל על עצמו, מלבד תשלום חודשי ושוטף על זכויות השימוש בנכס, גם את מלוא עלויות התחזוקה, לרבות תיקונים מבניים, רכישת מעטפת ביטוחית, מיסוי ויתר ההוצאות הכרוכות בתפעולו השוטף. מנגנון זה למעשה מסיר חשש עיקרי – הוצאות מהותיות בגין נזקים בנכס – ומבטיח בעניין זה יציבות פיננסית וזרם הכנסה עקבי לתקופה ממושכת.

כמו-כן, בנכסים אלו חוזי השכירות כוללים מנגנון הצמדה לאינפלציה, כיתרון משמעותי בייחוד בתקופה הנוכחית. "הסכמי השכירות בנכסים בבעלותנו צמודים למדד המחירים ולמעשה מספקים רשת הגנה אפקטיבית מפני המשך לחצי אינפלציה. בפועל, גובה דמי השכירות מדביקים את פער עליית המחירים ולמעשה מונעים שחיקה אינפלציונית של התזרים המתקבל מדמי השכירות".

שילוב רכיב תזרימי לצד פיזור סיכונים אפקטיבי

IBI LION ממשיכה גם בימים אלו בבחינת ביצוע עסקאות נוספת בסגמנטים בהם פועלת בשוק הנדל"ן בספרד, במטרה להעמיק אחיזה ולייצר פורטפוליו נכסים מגוון, המניב תזרים יציב ושוטף. עבור משקיעי הקרן, מדובר באסטרטגיה המהווה יתרון משמעותי, שכן ריבוי הנכסים, ממספר מגזרים מובילים, מגלמים גם אלמנט של פיזור סיכונים אפקטיבי.

יתרה מכך, הרישום למסחר בבורסה המשנית בספרד מייצרת לקרן כוח שוק ומוניטין של חברה ציבורית, כאפקט שעשוי להטיב עימה בהמשך העמקת הפעילות העסקית המתוכננת. "מצבור הסיבות שנמנו, מובילות אותנו להערכה כי הסגמנטים בהם אנו פועלים בשוק בספרד מגלמים סביבה עסקית יציבה, צומחת ורוויית הזדמנויות. העובדה שאנחנו כעת קרן ריט ציבורית מהווה עוד צעד בהתבססות IBI LION כשחקן דומיננטי בשוק הנדל"ן בספרד", מסכם ברקוביץ.

מעוניינים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI LION? לחצו כאן