נכסי נדל"ן VS מניות נדל"ן: כך תדעו איזה אפיק השקעה מתאים לכם

לאמרה "כל הדרכים מובילות לרומא" ישנן כמה פרשנויות, אך בבסיסה היא נועדה לתאר את החדשנות והיעילות שיצרו עשרות הדרכים שנסללו מכל כיוון עד לפרובינציה העתיקה. עם זאת, כל דרך הייתה בעלת מאפיינים ייחודיים, כך שאלו שביקשו לנוע דרכה נדרשו קודם לבחון ולהבין האם היא תואמת ליכולותיהם ומגבלותיהם.

במובן זה, אותה אנלוגיה מאפשרת לתאר את היצע אלטרנטיבות ההשקעה הקיימות בשוק הנדל"ן המודרני – לאורך השנים התפתחו והשתכללו שיטות שונות שייצרו מגוון רחב של דרכי השקעה, כאשר לכל אחת אופי ייחודי וסט יתרונות וחסרונות משל עצמה.

כך, אם בעבר נהוג היה להצמיד את הכינוי 'משקיע/ה נדל"ן' רק למי שהחזיק באופן ישיר נכס להשקעה, במהלך השנים השווקים התפתחו והציעו חלופה מעניינת נוספת, בדמות השקעה במניות של חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה. אלה אפשרו למשקיעים דרך נוספת לקצור את הפירות ככל שערכי המניות טיפסו.

ואולם, בעוד שאלטרנטיבת ההשקעה בבורסה הייתה נגישה, זולה וזמינה, מי שביקש לנעוץ את כספו בהשקעה ישירה בנכס נדל"ן ריאלי, נתקל בחסמי כניסה קשיחים, בין היתר, סף השקעה הכרוך בהעמדת הון עצמי גבוה מאוד; תחזוקה תפעולית ולוגיסטית שוטפת של הנכס; עלויות מעטפת יקרות הנלוות להליך השקעה ועוד. שילוב הדברים הפך את משימת איתור וניהול ההשקעה באופן עצמאי למורכבת, מאתגרת ויקרה במיוחד. עד שנרשמה נקודת מפנה.

הופעתן של הקרנות האלטרנטיביות וזרועות הנדל"ן שהקימו חלק מהגופים הגדולים, הסירו את המשוכות ועיצבו מחדש את התמונה. אלה אפשרו למשקיעים פרטיים להתנער מדפוסי ההשקעה המסורתיים ולהשקיע בנכסי נדל"ן ריאליים באמצעות אותם הגופים.

אלטרנטיבה זו אפשרה מחד ליהנות מכל היתרונות שמגלמת השקעה בנכס נדל"ן ריאלי ומאידך, המשקיע נותר פאסיבי ונשען באופן מוחלט על הידע, המקצועיות והניסיון של מנהלים מובילים, האחראים על ניהול אופרציית ההשקעה מקצה לקצה. כמו-כן, חלק מאותם גופים פתחו את השערים גם להיצע של הזדמנויות השקעה בשווקי נדל"ן מעבר לים, שקודם לכן היו סגורים בפני רבים מהמשקיעים נוכח פערי מרחק וידע.

אין כדאי, יש מתאים

מחקרים רבים ניסו לפצח את המחלוקת ארוכת השנים בסוגיה "איזה אפיק השקעה בנדל"ן מניב תשואה גבוהה יותר – מניות או נכסים ריאליים?". בעוד המחקרים ממשיכים להציג תוצאות הפוכות, התלויות בעיקר במתודולוגיית הבחינה, על דבר אחד כולם מסכימים – זה לא רק היכן להשקיע, אלא בעיקר האם אפיק ההשקעה, על יתרונותיו וחסרונותיו, מתאים לפרופיל המשקיע.

למעשה, בין אלטרנטיבות ההשקעה השונות בנדל"ן ניכרים הבדלים מהותיים, כאשר היכרות ובחינה שלהם תסייע לכל משקיע\ה לקבל החלטה מושכלת באשר לאפיק שהולם באופן מיטבי את צרכיו ויכולותיו. מכאן והלאה, נתמקד בבחינת הפרמטרים ביחס לשתי החלופות הדומיננטיות – השקעה במניות חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה אל מול השקעה בנכסי נדל"ן ריאליים באמצעות גוף או קרן ייעודית:

נזילות וטווח השקעה – ניירות ערך הם מכשיר סחיר ולפיכך ההשקעה נזילה כמעט בכל רגע נתון. מנגד, השקעה בנכס נדל"ן ריאלי, מקובעת לרוב לטווחי זמן בינוניים – ארוכים ובהתאם רמת הנזילות מוגבלת.

עם זאת, יש לציין כי השקעה בנכס נדל"ן  שואפת לפצות את המשקיעים על העדר הסחירות באמצעות השאת תשואה עודפת. למעשה, ניסיון העבר מלמד כי השקעה "סבלנית", בעלת טווח השקעה ארוך, מפחיתה את רמת הסיכון ומאפשרת ליהנות, בדרך כלל, ממיקסום ההחזר על ההשקעה.

סטיית תקן (תנודתיות) – בהמשך ישיר לסעיף הקודם, מניות הן נכס סחיר ובשל כך התנודתיות המאופיינת בהן, בדומה להתנהגות הבורסות, גבוהה יחסית. מנגד, נכסים אלטרנטיביים, ובייחוד נכסי נדל"ן, מפגינים קורלציה נמוכה לתנודתיות השוק הסחיר ואינם מתומחרים באופן רציף, כך שנהנים מיציבות. אלמנט זה תורם את חלקו בצמצום סטיית התקן הכוללת בתיק ההשקעות.

פיזור סיכונים – באמצעות השקעה בנכסי נדל"ן ריאליים ניתן לייצר פיזור סיכונים אופטימלי מחוץ לגבולות השוק הסחיר, אלמנט הנעדר בהשקעה במניות. למעשה, היעילות בשילוב רכיבים אלטרנטיביים באה לידי ביטוי באינטגרציה בין נכסים השואפים לקורלציה אפסית בניהם, ונכסי נדל"ן מהווים גורם מפתח לפי עקרון זה.

יתרה מכך, כאשר מדובר בנכס נדל"ן מעבר לים, נוצר גם פיזור גיאוגרפי אפקטיבי, הזוכה לחשיבות גבוהה נוכח העובדה שתיקי ההשקעות והחסכונות הפנסיוניים של משקיעים ישראלים מושקעים ברובם בשוק הסחיר, ולרוב מוטים חשיפה לשוק המקומי. המשמעות הינה שהתיק של המשקיע נושא לרוב סיכון מוגבר במידה והשוק המקומי ייקלע לתקופת משבר, בשל התפתחות ביטחונית או שפל כלכלי. שילוב נכס אלטרנטיבי מחוץ לישראל עשוי לתרום לחלוקת סיכונים יעילה.

פוטנציאל תשואה – בשני האפיקים, מניות ונכסי נדל"ן, פוטנציאל התשואה נגזר במידה רבה מאיכות וממקצועיות המנהלים. עם זאת, בהשקעה בנכס ריאלי מתווסף רובד מהותי של השבחת הנכס והצפת ערך, המאפשרות לייצר תשואה נוספת בעת נקודת המימוש.

רף השקעה – מניות נדל"ן הן אלטרנטיבה זמינה ונגישה כמעט לכל משקיע, לעיתים החל מהשקעה של כמה מאות שקלים בודדים. מנגד, השקעה בנכס נדל"ן באמצעות גוף ייעודי דורשת סכומים גבוהים הרבה יותר, אם כי אלו עדיין נמוכים משמעותית מהשקעה ישירה ועצמאית בנכס נדל"ן.

שילוב רכיב תזרימי בתמהיל הנכסים – השקעה בנכס נדל"ן מניב מייצרת למשקיעים תזרים מזומנים שוטף, המתקבל מדמי השכירות המשולמים לאורך חיי ההשקעה. מדובר בהכנסה כספית קבועה, המצטרפת לפוטנציאל עליית הערך העתידית בעת מימוש הנכס (נקודת ה'אקזיט'). במניות, התזרים השוטף עשוי להתקבל רק אם וכאשר החברה בוחרת לחלק דיבידנד.

לסיכומו של עניין, השקעה בנכס נדל"ן ריאלי מגלמת שורה ארוכה של יתרונות ומייצרת הלימה עם האינטרס והצורך המתבקש של המשקיעים – שילוב נכסים המגלמים חלוקת סיכונים יעילה, פיזור גיאוגרפי ותזרים שוטף עם פוטנציאל אפסייד בעת נקודת המימוש. ב-IBI PILLAR תיהנו מליווי אישי לאורך כל תקופת ההשקעה, מעטפת שירותים רחבה, אבל מעל הכל, הניסיון, המקצועיות והידע שנצברו לאורך חמישה עשורים ב-IBI בית השקעות, המוכיחים פעם אחר פעם כי גם בהשקעות נדל"ן – אין תחליף לניסיון.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן