הזדמנויות השקעה בנדל"ן בגרמניה: מה הופך את השוק המקומי למעניין במיוחד?

לאורך שרשרת המשברים שפקדו את הכלכלה הגלובלית, לא אחת גרמניה הייתה נקודת אור. עוצמתה של הכלכלה הגדולה בגוש האירו התבטאה ביכולתה למזער נזקים ולצלוח תקופות של התערערות כלכלית, בין היתר, את המשבר הפיננסי ב-2008 ומשבר הקורונה. בראייה ארוכת טווח, גם עתות אלה לא מנעו ממנה להמשיך במגמת הצמיחה העקבית והמתונה, המאפיינת אותה זה עשורים. הפרספקטיבה הזו מלמדת אמנם על איתנותה של כלכלת גרמניה, אך גם על שוק הנדל"ן המשגשג במדינה, הקשורים במידה רבה האחד בשני.

שלא במקרה, שוק הנדל"ן הגרמני ביסס במהלך השנים את מעמדו כיעד השקעה מבוקש מצד משקיעים גלובליים, שמזהים בו זירת השקעה יציבה ורוויית הזדמנויות. כמו-כן, העובדה כי מדובר במעצמה דמוקרטית, המתהדרת במערכת פיננסית איתנה ונשענת על מדיניות רווחה חזקה, תרמה להיותה של גרמניה מוקד השקעות גם עבור גופים מוסדיים ישראליים.

PILLAR, זרוע השקעות בנדל"ן של IBI בית השקעות, היא אחת מהשחקניות המובילות יחד עם קרן ריאלטי, לאחר שחברו בשנים האחרונות לשיתוף פעולה אסטרטגי. לשתיים פורטפוליו נכסים עשיר בשוק הגרמני, שנבחר בקפידה, וממשיך להתרחב גם בימים אלו. ערן שלו, מנהל השיווק של חטיבת הנדל"ן ב-IBI, מסביר על אסטרטגיית ההשקעה של PILLAR, באילו נכסים מזהים פוטנציאל ומה הופך את שוק הנדל"ן בגרמניה למעניין במיוחד, גם ברמת המחירים הנוכחית.

מערכת פיננסית חזקה

"כנקודת מוצא, מדיניות ההשקעה שלנו ממוקדת רק במדינות מפותחות, המאופיינות ביציבות, כלכלה איתנה, מערכת פיננסית חזקה, שיעורי אבטלה נמוכים ורגולציה מוסדרת. את כל אלו, ויותר מכך, ניתן למצוא בשוק הנדל"ן בגרמניה", מציין שלו ומוסיף "עם זאת, השוק הגרמני מאופיין בדיפרנציאליות ביחס לכל תת-ענף. בעוד סגמנט הנדל"ן למגורים נמצא תחת רגולציה נוקשה וחקיקה הנוטה לרוב לטובת השוכרים, בסקטור הנדל"ן המסחרי המצב שונה, כאשר הסביבה העסקית, התנאים והרגולציה תומכים יותר במשקיעים – ושם אנחנו בוחרים להיות".

דבריו נוגעים בכמה נקודות. כך לדוגמה, על אף המגמה הגלובלית של העלאת ריבית, בגרמניה סביבת הריבית עדיין נמוכה באופן יחסי לעולם ועלויות המימון לרוב נחשבות כמטיבות עם המשקיעים. יתרה מכך, העובדה כי התשתית הפיננסית והמערכת הבנקאית במדינה נחשבת לאחת המפותחות בעולם, יש מגוון אלטרנטיבות לנטילת הלוואות, כאשר זו משחקת לטובת המשקיעים ביכולת המיקוח ושיפור התנאים. כמו-כן, מעצם היותה של גרמניה אחד השווקים הגדולים באירופה, היא נהנית מריבוי שחקנים, המאפשרים חשיפה להזדמנויות השקעה אטרקטיביות.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן

תרבות צריכה דינאמית

עיקר פעילותה של PILLAR ממוקדת בתחום הנדל"ן מניב, כלומר השקעה בנכסי נדל"ן קיימים, המספקים תזרים מזומנים שוטף המתקבל מדמי השכירות המשולמים לאורך חיי העסקה. בצד זאת, היא גם שואפת להציף ערך באותם נכסים, על מנת לייצר רווח בנקודת המימוש.

בעניין זה מציין שלו כי "אימצנו אסטרטגיית השקעה הנשענת בעיקר על שתי רגליים. האחת, השקעה בנכסים המסוגלים להניב תזרים שוטף מ-Day one ושנית, היתכנות להשבחה וניצול מקסימלי של פוטנציאל האפסייד בנכס". מדיניות ההשקעה בגרמניה מבוססת על רכישת מרכזי מסחר שכונתיים או בנייני משרדים, המאוכלסים כולם בידי שוכר עוגן בעל איתנות פיננסית וחוזה שכירות לטווח ארוך, המציעים בסבירות גבוהה תזרים מזומנים  בדמות דמי השכירות (המחולק למשקיעים מדי תקופה).

PILLAR ביצעה שורה של עסקאות כאלה בגרמניה, בין היתר, רכישת מרכז מסחרי בדיסלדורף, כאשר שוכר העוגן הינו סופרמרקט מרשת ALDI, אחת מרשתות הקמעונאות הגדולות בגרמניה. הנכס נמצא במתחם שדה התעופה הבינלאומי של דיסלדורף; עסקה נוספת, בעלת אופי דומה, הינה רכישת מרכז מסחרי בברלין, המאוכלס בחוזה ארוך טווח על-ידי ענקית הסופרמרקטים 'אדקה' (EDEKA), הממוקם בלב שכונת מרצן, בצפון מזרח ברלין, אזור המאופיין בשנים האחרונות בצמיחה עקבית ונגישות לצירי תנועה מרכזיים; נכס מסחרי אחר ממוקם בגטינגן ומאוכלס ע"י משרדי ממשלה, ענקית ביטוח (גוטהאר) ומספר חברות מסחריות. אלו הם רק חלק מתוך פורטפוליו עשיר יחד עם קרן ריאלטי ברחבי גרמניה.

"חלק מנכסי ההשקעה הם מרכזים מסחריים עם אופי שכונתי, המשמשים בעיקר את תושבי האזור. למעשה, תרבות הצריכה בגרמניה מאופיינת בכך שהתושבים פוקדים את המרכז מספר פעמים בשבוע, כך שכמעט באופן קבע יש תנועה ערה במתחם". בנקודה זו ראוי לציין כי בסוג נכסים שכונתיים אלו, החברות השוכרות נעדרות שירותי מכירות מקוונות, ובהתאם מסירות את האיום של מעבר לאונליין, כאפקט שעלול לפגוע ביציבות הנכס.

כמו-כן, הוא מדגיש כי אחד המאפיינים הבולטים – המגלמים יתרון משמעותי בהשקעה – נעוץ בחוזים ארוכי הטווח שאינם מאפשרים תחנות יציאה. למעשה, חוזה השכירות מייצר רמת ודאות גבוהה לאורך תקופה ארוכה ביחס לתפוסת הנכס והתזרים השוטף הצפוי להתקבל מדמי השכירות.

להישען על ידע, ניסיון ומקצועיות, לצד שותף אסטרטגי

בכל השקעת נדל"ן, בייחוד כאשר מדובר בשוק זר, ישנה משמעות עצומה בהיכרות עם התרבות והסביבה העסקית, משוואת הביקוש-היצע באזור, מגמות דמוגרפיות ולמעשה כל היבט שעשוי להשפיע על טיב העסקה. בעניין זה אומר שלו כי "אנחנו פועלים בשיתוף פעולה הדוק עם קרן ריאלטי, איתה יש לנו היכרות ארוכת שנים, שהוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. לריאלטי יש יתרון מובהק מעצם הנוכחות הפיזית בשוק בגרמניה, עם צוות מקומי מנוסה ומיומן, המייצר גישה לעסקאות נדל"ן המגלמות פרופיל סיכון-סיכוי איכותי".

בנקודה זו יש לציין כי שותף אסטרטגי מהווה גורם מפתח בשרשרת הערך של ההשקעה והוא זה המנהל את האופרציה מקצה לקצה. בצד זאת, לפילאר ועדת השקעות המונה מנהלים עתירי ניסיון בשוק הנדל"ן, על מחזורי הגאות והשפל המאפיינים אותו, שנדרשים לבחון כל עסקה ולאשרה רק במידה ועומדת בכל תנאי מדיניות ההשקעה. הוא מוסיף כי "חשוב לזכור שהמשקיעים ב-PILLAR נהנים גם מהיכולת לבחור באופן סלקטיבי את ההשקעות מתוך פורטפוליו רחב, שעבר כמובן את כל הליך בדיקת הנאותות (DD) והסינון האגרסיבי".

לסיכומו של עניין, PILLAR מציעה למשקיעים מגוון רחב של אפשרויות השקעה אטרקטיביות בנכסי נדל"ן ריאליים, ברף כניסה נוח ותוך הישענות על המוניטין, המקצועיות והידע שנצבר ב-IBI בית השקעות כבר למעלה מחמישה עשורים. כמו-כן, בייחוד בעת הנוכחית, השקעה בנכס נדל"ן עשויה להפחית את החיכוך עם תנודתיות השוק הסחיר ולייצר הלימה עם האינטרס והצורך של כל המשקיעים –פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי, שילוב רכיב תזרימי בתיק ההשקעות ונכס עם פוטנציאל להניב תזרים מול מצבי שוק שונים.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן