5 פרמטרים שחשוב לבדוק לפני שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל

מחירי הנדל"ן המאמירים ושחיקת התשואות בישראל מצד אחד, והתנודתיות הסוערת בשוק ההון מהצד השני, מובילים משקיעים רבים לבחור להשקיע בנדל"ן מעבר לים. על פניו, מדובר בפתרון נוח ופשוט יחסית אשר עשוי לאפשר השגת תזרים גם בעתות של חוסר ודאות בשווקים. ואולם, משקיעים מנוסים יודעים כי לא תמיד הנוצץ זהב הוא, וכי בשביל לצמצם סיכונים למינימום האפשרי – יש לערוך בדיקות עומק מקדימות.

אם גם אתם שוקלים להשקיע את כספכם בנדל"ן בחו"ל, חשוב שתבחנו את חמשת ההיבטים שיש להביא בחשבון בהשקעה מסוג זה לפני שיוצאים לדרך:

המרחק

עסקת רכישה של נכס הממוקם בחו"ל שונה מהותית מהשקעה נדל"נית בישראל, הן בהיבט המעשי והן בהיבט הפסיכולוגי. במישור המעשי, השוני בא לידי ביטוי הן בשלב הרכישה עצמו – באותם מקרים בהם הרכישה נעשית על סמך סרטונים ותמונות, לרוב מבלי לבקר פיזית בנכס; והן לאחריה, במהלך כל תקופת האחזקה השוטפת בנכס– כאשר חברת ניהול או אחזקה מקומית היא זו שמטפלת עבורכם בכל מה שקורה במהלך תקופת האחזקה בנכס- החל ממציאת שוכרים ראויים וטיפול בהם, ככל שנדרש, במהלך תקופת השכירות, ועד לטיפול מקצועי בליקויים המתגלים בנכס.

במישור הפסיכולוגי, יש להיות מוכנים לעובדה שהנכס בו בחרתם להשקיע לא נמצא במרחק נסיעה קצרה וספונטנית, וכי מידת השליטה שלכם בניהולו תהיה מינימלית. "נכס מניב" ו"הכנסה פסיבית" הם אולי מושגים מעוררי תיאבון, אבל עבור נדלניסטים שמחבבים שליטה ומעורבות בניהול נכס מוחשי התחום בארבעה קירות – הם בהחלט מצריכים שינוי בחשיבה. ובכל זאת, כדי להקל על פערי המרחק (והזמן), כדאי לכלול בסט השיקולים גם את מיקומה של מדינת ההשקעה ומרחקה מישראל.

מאפייני השוק

לפני כל החלטה על השקעה בחו"ל, בטח כשמדובר בהשקעת נדל"ן, יש לערוך חקר שוק יסודי על מדינת היעד כמו גם על סביבת הנכס. יש לבחון, בין השאר, את המצב הכללי בשוק המקומי ולנתח מגמות קיימות וצפויות של ביקוש והיצע. נתוני מאקרו גם הם חשובים וכוללים את יציבות הכלכלה המקומית ואת קצב הצמיחה במדינה, כמו גם את קצב התייקרות הנכסים בה. כל אלה הם נתונים שיאפשרו לכם לאמוד את האפשרות לקבלת תזרים צפוי בטווח של שנים ספורות קדימה – ולהעריך את מידת הכדאיות של ההשקעה.

בהקשר הזה חשוב לומר כי מוטב להשקיע במדינה שיש בה מערכת מידע מקומית נגישה ונוחה, כזו המספקת נתונים מדויקים ומעודכנים ככל האפשר אודות השוק המקומי. יש כיום מדינות, בעיקר בארה"ב ובמערב אירופה, המעמידות למשקיעים הזרים (ולציבור בכלל) מסד נתונים איכותי ביותר, המהווה כר נוח לקבלת החלטות.

מדיניות המס

שמתם ידכם על נכס "מציאה" שצפוי לספק תשואה חלומית בהשוואה לנכסים דומים בארץ, עם שוכרי עוגן יציבים ובאזור עם צפי לעליית ערך חדה במחירי הנדל"ן. יפה מאוד – אבל האם בדקתם את מדיניות המס המקומית?

כפי שישנן מדינות (וערים) המסבירות פנים למשקיעים זרים ומעודדות את פעילותם מטעמים שונים – עידוד הצמיחה, הגדלת היצע הדיור להשכרה, וכדומה – כך יש מדינות המקיימות סביבות מיסוי ורגולציה נוקשות שמקשות מאוד על השאת רווחים ממשיים מהשקעות בנדל"ן. על כן, חשוב מאוד לבדוק את שיטת המיסוי הנהוגה במדינה הנבחנת, הן בשלב הרכישה והן לאחר מכן – בשלב ההשכרה של הנכס או מימושו.

חוקים מקומיים

משקיעים לא מעוניינים במצב בו נתח גדול מהתזרים שמניב להם הנכס ינותב לתשלום קנסות עירוניים – בגין אי טיפוח חזית הבניין, למשל – מכוח חוקי עזר שמעולם לא ידעו על קיומם. לכן, בדומה לסעיף הקודם, גם כאן חשוב לבוא מוכנים עד כמה שאפשר עם ידע מוקדם – בעת השכרת הנכס כמו גם קודם לכן, בשלב הרכישה והרישום.

מובן שכאן נכנס לתמונה עורך הדין שמלווה אותנו בהשקעה, או הגוף שמספק לנו ייעוץ משפטי במהלכה. השורה התחתונה היא שעל המשקיע לחקור ולדעת, ולכל הפחות לוודא שהגורמים הרלוונטיים (השוכרים, למשל) מודעים לדרישות החוק.

מי הגוף שמלווה אתכם

בין אם אתם רוכשים נכס באופן עצמאי (מומלץ רק למי שכבר צבר ניסיון בהשקעות נדל"ן בחו"ל) או באמצעות חברת שיווק או קרן השקעות, ובין אם הנכס הוא למגורים או למסחר או לייעוד אחר, חשוב מאוד להיעזר בגורם מקצועי שמכיר את השוק הרלוונטי ויידע לתת לכם את כל הפרטים הדרושים להכרעה בדבר טיב ההשקעה העתידית שלכם. בסופו של דבר, בעיקר כשמדובר בהשקעות גדולות כמו אלה שנעשות בעולם הנדל"ן, אין תחליף לגוף מקצועי ובעל מוניטין הפועל בשקיפות ונהנה מניסיון של שנים רבות בתחומי ההשקעות בכלל, ובשוק הרלוונטי בפרט. IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן של IBI, מציעה למשקיעים מגוון רחב של נכסים בסכומים נמוכים יחסית לעולם הנדל"ן, לצד ניסיון מקצועי בתחום. כל משקיע ומשקיעה יכולים לבחור בצורה סלקטיבית את ההשקעות מתוך פורטפוליו רחב של נכסים שעברו סינון קפדני.

לרוב, השקעה בנדל"ן מעבר לים מגלמת פוטנציאל שלא ניתן להשיג בחלופות הקיימות בשוק המקומי, במיוחד בהשוואה לשווקים דומיננטיים בחו"ל.  השקעה כזו עשויה להפחית את החיכוך עם תנודתיות השוק הסחיר באמצעות פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי לצד שילוב רכיב תזרימי בתיק ההשקעות.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן