קרנות אלטרנטיביות משלימות: עוגנים חזקים לתיק ההשקעות

קרנות אלטרנטיביות משמשות במקרים רבים כעוגנים לתיקי השקעות. הן מעניקות הגנה מפני תנודתיות וגיוון לתיק עם חשיפה לנכסים שונים מהנכסים הנסחרים בשוק המניות והאג"ח.

בכתבה זו נרחיב על שתי קרנות אלטרנטיביות מבית IBI: אחת ותיקה ומצליחה, השנייה חדשה ומאוד מבטיחה. קרן סקיורד (SECURED) שהוקמה ב-2017 וקרן פלקון (FALCON) שהוקמה בספטמבר 2024 והושקה בנובמבר, פועלות לניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן האמריקאי ולמעשה משלימות זו את זו.

סקיורד: ריבית גבוהה וקבועה בסיכון נמוך

כדי להכיר את קרן פלקון החדשה, צריך ללכת כמעט 8 שנים אחורה ולהתחיל בהצלחה הגדולה של קרן סקיורד, המעניקה משכנתאות קצרות טווח, בין חצי שנה לשנתיים, ליזמי נדל"ן בארצות הברית. המשכנתאות ניתנות לצורך רכישה של נכסים קיימים, השבחה שלהם והעמדתם למכירה או להשכרה. קיימת גם אפשרות לייצוב הנכס עד לרף תזרים מסוים שיאפשר מחזור החוב עד למימון מחדש של ההלוואה מהבנק, הפעם לתקופה ארוכה.

סקיורד למעשה פועלת בוואקום המימון שנוצר בתחום האשראי הקצר בארה"ב, המרכז ביקושים של כ-200 מיליארד דולר. ואקום זה נוצר עקב הימנעות של מוסדות בנקאיים אמריקאים לממן משכנתאות קצרות טווח מגובות נדל"ן, מוצר הדורש מהם להשקיע תשומות גבוהות בבדיקות מקדימות ותפעול שוטף תוך העדפת ריתוק הון לטווח ארוך. היעדר המימון יצר מחנק בתחום האשראי הקצר, שמאלץ את הלווים לשלם ריבית גבוהה על המימון, גם אם נכס נדל"ן שברשותם משמש כבטוחה מלאה ואמור להוזיל את עלויות האשראי.

חשוב להדגיש: המשכנתאות בקרן סקיורד ניתנות אך ורק לנכסים קיימים ובנויים, לא לפיתוח קרקעות או נדל"ן יזמי. כלומר, הנכס מהווה בטוחה מדרגה ראשונה במקרה שהלווה מפסיק להחזיר את ההלוואה מסיבה כלשהי. מעבר לכך, לסקיורד יש בכל ההלוואות גם ערבות אישית של הלווה לצד ערבויות נוספות, המחאת זכויות לכשירויות והסכמים עם ספקים, המציבים אותה, כמו הבנקים בראש תור הנושים במקרה שמשהו משתבש. כך שלמעשה מדובר בהשקעה בסיכון נמוך.

משקיעים כשירים? הגיע הזמן לגוון את תיק ההשקעות לפרטים נוספים

איך השפיעה עליית הריבית שראינו בשנתיים וחצי האחרונות על פעילות הקרן? "כמובן שהאשראי התייקר, אבל גם הרבה מאוד כסף יצא מהשוק ונשאב לפיקדונות ולמוצרים פיננסיים חסרי סיכון אחרים כמו אג"ח של ממשלת ארה"ב", מסביר אמיר גולן, שותף מנהל בקרנות האלטרנטיביות של IBI בית השקעות ומנהל הקרנות סקיורד ופלקון. "שאיבת הנזילות מהשוק אפשרה לגופים המלווים שאינם ממונפים כמו קרן סקיורד להדק את הקריטריונים של החיתום ולתת הלוואות יותר טובות, בריביות יותר גבוהות".

שיפוץ הנכסים בקרן סקיורד נע תמיד במנעד הנמוך של השיפוצים, למשל החלפת שטיח בפרקט או החלפת שיש במטבח, אבל לא שיפוץ כולל של כל הנכס, כך שמדובר למעשה בהשבחה.

"עד לשנת 2023 הקרן התמקדה בעיקר בנכסי מגורים המיועדים למשפחות (Single Family), מתוך הבנה שנכסים אלה בעלי ביקוש קשיח יחסית ואינם מושפעים משמעותית משינוי בשערי הריבית ושיעורי היוון. כך שומרים על ערכם של הנכסים ופרופיל הסיכון הנמוך של הקרן".

"לאחר שרמת הריבית התייצבה ב-2023 זיהינו הזדמנות והעברנו משקל גם לנכסי מולטי פמילי שסיימו בניה וממתינים לאכלוס", מספר גולן. בנכסים אלו, הכוללים מספר יחידות מגורים נפרדות בתוך אותו מבנה ומיועדים לאכלס כמה משפחות, היזמים נתקלים בצורך לייצב את הנכסים, כלומר: להביא אותם לייצר תזרים קבוע ויציב, כדי לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתא ארוכת טווח מהבנקים.

גולן: "אנחנו נכנסים לפרויקטים כאלו כמובן בשעבוד ראשון, וממחזרים את הלוואת הבנייה שקיבל היזם ב-LTV (היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס) יחסית נמוך, ובעצם נותנים ליזם הלוואת גישור של שנה שתשמש אותו לייצוב הנכס. סוג נוסף של פרויקטים שאנחנו מתמקדים בהם נקרא הלוואות מלאי (Inventory Loans), שבהם אנחנו פונים ליזמים שבנו יחידות דיור אבל לא מעוניינים למחזר את החוב, אלא למכור את היחידות. הם פורעים את ההלוואות שאנחנו מעניקים להם באמצעות מכירת דירות. זאת חלק מהאסטרטגיה שלנו כיום בקרן סקיורד".

פלקון: מימוש נכסים רווחי

פלקון נוצרה כנגזרת של הפעילות בקרן סקיורד. מתוך משכנתאות רבות שסקיורד העניקה ליזמים, הצוות נתקל במקרים בהם התשלום הפסיק, והקרן נאלצה להיכנס מולם להליכים של כינוס נכסים – ולמעשה להיפרע מהנכס ולא מהיזם. "לאורך השנים גילינו שזה תהליך שיכול להיות מאוד רווחי מבחינתנו", מספר גולן, "ועם הזמן למדנו לדייק אילו הלוואות נוכל למקסם מבחינת ערך".

בשלב זה, החליטו ב-IBI בית השקעות למנף את הניסיון הייחודי שנצבר בשטח לקרן חדשה. "בחלק מהעסקאות בסקיורד, הצוות נתקל במצבים של חדלות פירעון ופיתח מיומנות ויידע לבצע מימושים בתחומים האלה בארצות הברית", מספר לירן רבר, מנהל מכירות ושיווק של החטיבה האלטרנטיבית ב-IBI. "וכך, אחרי ניסיון של 8 שנים בשטח עם סקיורד החלטנו שאנחנו מקימים את קרן פלקון ומאפשרים למשקיעים פרטיים ליהנות מפוטנציאל התשואה הגבוה הטמון באסטרטגיה".

פלקון מתעסקת בנכסים שנמצאים במימוש, הגענו לשם רק אחרי שלמדנו לבצע מימושים כאלה בעצמנו. כיום לצוות שלנו יש יידע וניסיון עצומים, אחרי מימושים לנכסים רבים ב-26 מדינות בארה"ב ".

הקרן תרכוש הלוואות שנמצאות בפיגור בתשלום מבנקים, חברות ביטוח וקרנות אשראי פרטיות בארה"ב. גופים כאלה בדרך כלל לא מעוניינים להחזיק בהלוואות לא מתפקדות (Non Performing Loans, ראשי תיבות: NPL). אותם גופים גם לא מעוניינים בדרך כלל לעבור את הליכי המימוש, על אף שהם עשויים להיות רווחיים במיוחד מבחינתם.

איך עובד המימוש בקרן פלקון?
"בדרך כלל, רגע מכירת ההלוואה וההתראה שנשלחת ללווה מהווים טריגר עבורו. הוא מבין שההלוואה עולה שלב בהליכי גביה ונמכרה לגוף המתמקצע בהליך. לכן, ברוב המקרים, הלווה פונה אל הקרן על מנת להגיע להסדר חוב ולא לאבד את הונו העצמי בנכס. במידה והקרן לא הגיעה להסכמה עם הלווה יחל הליך משפטי אותו מובילים עורכי הדין של הקרן שמתמקצעים בתחום. לאחר תהליך משפטי של כינוס נכסים, בית המשפט מעמיד את הנכס למכירה פומבית. אם הנכס נמכר, הקרן תקבל את פירעון ההלוואה וריבית פיגורים". אם הנכס לא נמכר במכירה הפומבית, הוא עובר לבעלות המלווה, במקרה זה קרן פלקון.

קרן פלקון למעשה מזהה ומנצלת הזדמנויות בשוק ה-NPL. הקרן רוכשת הלוואות NPL המגובות בנכסים בשעבוד ראשון, ופועלת למימוש החזר החוב עם ריבית פיגורים, או כאמור השתלטות על הנכס במטרה לממש אותו בשוק. הצוות של קרן פלקון, אותו צוות של קרן סקיורד, נהנה כאמור מניסיון של 8 שנים בפעילות בשוק הנדל"ן בארה"ב.

"עוגנים מצוינים לתיק ההשקעות"

"סקיורד ופלקון הן קרנות משלימות", מדגיש רבר. "סקיורד היא קרן חוב סולידית, עם נכס נדל"ן פשוט, שעבוד ראשון, תזרים קבוע, ממוצע חיים של הלוואה מאוד נמוך והתמקדות בשיפוצים יחסית קלים. אנחנו אוהבים להתייחס אליה כאל 'הצעד הראשון שלך בהשקעות אלטרנטיביות'.

"לעומת זאת, פלקון מתמקדת בסגמנט שאינו תזרימי של מימושי נכסים. בפלקון, נכס הבסיס הוא דווקא מאוד סולידי, זה גם נכס הבסיס של סקיורד. כשמוסיפים לבסיס הזה צוות מיומן שיודע לטפל במימושים ועושה את כבר שנים, ניתן לקבל תשואה גבוהה ברמת סיכון יחסית נמוכה".

איך היית מגדיר את רמת הסיכון בקרן פלקון?
"בהקבלה לעולם אגרות החוב, סקיורד היא כמו אג"ח קונצרני בדירוג מאוד גבוה, בעוד שפלקון דומה יותר לאג"ח High Yield. בפלקון יש אמנם פוטנציאל תשואה גבוה, אבל גם סיכונים שלא קיימים בסקיורד. לדוגמה, תהליך המימוש עלול להתארך במקרים מסוימים יותר מהממוצע של שנה, עיכוב שעלול לסכן את הריבית והתשואה. אבל פה נכנסים לתמונה גורמים חיוביים כמו מיומנות הצוות, העובדה שנכס הבסיס הינו בשעבוד ראשון והערבויות אישיות של הלווים. אנחנו רואים בשתי הקרנות, כל אחת בדרכה, עוגנים מצוינים לתיקי ההשקעות".

משקיעים כשירים? הגיע הזמן לגוון את תיק ההשקעות לפרטים נוספים