ביקוש שמוערך בעשרות מיליארדי דולרים בשנה: קרן חוב הנדל"ן שכדאי להכיר

תחת המטרייה האלטרנטיבית של קרנות חוב נדל"ן, מתקיים ספקטרום שלם של השקעות, הנבדלות אלו מאלו בעיקר ברמת הסיכון. קרנות חוב נדל"ן, המעניקות מימון לטווחים קצרים יחסית מול שעבוד של נכסי נדל"ן כבטוחות, עשויות להיות שמרניות למדי כפי שנפרט מיד, אבל גם להציע השקעות עתירות סיכון במימון פרויקטים "על הנייר" ופיתוח קרקע שתהפוך יום אחד, אם הכל יילך כשורה, לבניין או שכונה.

קרן IBI Secured מעניקה משכנתאות גישור לטווח קצר בין שנה לשנתיים, המגובות בנכסי נדל"ן בארצות הברית. ההלוואות מיועדות למשקיעים ויזמי נדל"ן המעוניינים לרכוש נכסי נדל"ן בארה"ב.

"הביקוש בשוק הזה מוערך מאות מיליארדי דולרים בשנה", אומר לירן רבר, מנהל השיווק והמכירות של הקרנות האלטרנטיביות ב-IBI. "המוסדות הבנקאיים בארה"ב מתקשים לממן הלוואות כאלו בגלל מגבלות חקיקה וצורך בהשקעה בתשומות גבוהות. כתוצאה מכך נוצר מחנק אשראי, והלווים מוכנים לשלם ריבית גבוהה יותר באשראי חוץ בנקאי".

קרן IBI Secured היא מהקרנות האלטרנטיביות הוותיקות ב-IBI, ובשוק הישראלי בכלל. הקרן הוקמה ב-2017 וכבר העניקה עד כה כמעט 4,000 הלוואות בכ-30 מדינות ברחבי מדינות ברחבי ארצות הברית. ההלוואות אמנם ניתנות לטווח קצר (בין שנה לשנתיים), אבל משך החיים הממוצע של תיק המשכנתאות בקרן עומד על 9 חודשים.

למה רק 30 מדינות – ולא כל 50 המדינות הכלולות בפדרציה? התשובה פשוטה: הקרן מעדיפה להתמקד באזורי הביקוש בארה"ב ולהימנע מכניסה לאזורים שעלולים לחוות ירידת מחירים משמעותיות בערך הנכסים בעת משבר.

לכן, אם אתם משקיעים כשירים, קרן IBI Secured עשויה להתאים לכם מאוד כצעד ראשון בעולם האלטרנטיבי, מאחר שהיא נחשבת לקרן חוב נדל"ן שמרנית עם מגוון רחב של יתרונות. להלן הבולטים שבהם:

1. מגוון הגנות

המשכנתאות ניתנות רק בשעבוד ראשון (קדימות לקרן על פני שעבודים אחרים בנכס), תוך הקפדה על העמדת הון עצמי גבוה של הלווה וערבות אישית  של הלווה, בנוסף לערבויות נוספות. רבר: "קרן IBI Secured נחשבת מאוד שמרנית בעולם של חוב נדל"ן. גם אם קורה מקרה נדיר של חדלות פירעון של אחד הלווים, לקרן יש בטוחות ועל כן ככלל עדיין תוכל להיפרע מהנכס.".

2. עמידות בפני משברי נדל"ן

לעומת קרנות אחרות המציעות השקעה ביזמות, בבניינים ופרויקטים שקיימים רק בתכנון ו"על הנייר", בקרן IBI Secured ההשקעות מתבצעות בנכסים קיימים. למה זה קריטי? אם שוק הנדל"ן בארה"ב ייקלע למשבר בסדר גודל של 2008, סביר כי יהיה הרבה יותר קל לממש נכס בנוי, ולעיתים גם מניב, מאשר להישאר עם קרקע או עם תוכנית לבניין.

3. פיזור רחב

בתיק הקרן יש בכל רגע נתון כמה מאות הלוואות פעילות, שיוצרות פיזור רחב הן במספר ההלוואות והן מבחינת המיקומים הגיאוגרפיים שלהן ברחבי ארה"ב. הפיזור תורם גם הוא את חלקו להפחתת הסיכונים. 

4. קורלציה נמוכה לשוק ההון

בניגוד לשווקים הפיננסיים, שחוו משברים וירידות שערים מתמשכות ב-2018, 2020 ו-2022, הקרן שומרת על יציבות ההחזר למשקיעים. "מעולם לא היה לנו חודש אפסי או שלילי בקרן", מעיד רבר.

5. מרווחי ריבית אטרקטיביים

הקרן, כאמור, מעניקה ריבית קבועה וגבוהה יותר מהריבית חסרת הסיכון – ועושה זאת בסביבה של ריבית יורדת. כלומר, אם הריבית במשק האמריקאי תמשיך לרדת בתקופת ההלוואה, ריבית ההלוואה תישאר קבועה והפער בין הריביות יגדל.

6. פיקוח חיצוני ופנימי הדוק

IBI, בעלת השליטה בשותף הכללי של קרן IBI Secured, היא חברה נסחרת בבורסת ת"א הפועלת תחת פיקוח חיצוני ופנימי קפדני. ברמה החיצונית, פעילות IBI מפוקחת על ידי רשות ניירות ערך, האמונה על שקיפות בשוק ההון. בנוסף, הקרן עובדת עם נותני שירות בשורה הראשונה, כמו רואה חשבון מבקר (Pwc), ליווי משפטי (גולדפרב גרוס זליגמן) ואדמיניסטרטור (Apex העולמית).

7. בעלת שליטה שותפה ומעורבת

כחלוצה בתחום הקרנות האלטרנטיביות בישראל, IBI פעילה בשוק זה כבר עשור ומנהלת כיום 12 קרנות במגוון רחב של תחומים. רבר: "חשוב להדגיש כי מרבית המוצרים הפיננסיים שלנו מיוצרים אצלנו. ב- IBI Secured אנחנו לא משאירים למישהו אחר לנהל את הקרן. מה שאנחנו מגייסים אנחנו גם מנהלים, עם האנשים שלנו ועם מנהל הקרן שהינו שותף בקרן וניהול הקרן הוא עיקר עיסוקו".

מה עוד חשוב לדעת?

• עם הכניסה לקרן IBI Secured המשקיע נכנס לתקופת נעילה של שנה שבמהלכה לא יוכל להוציא את הכסף. אחרי שנה, המשקיע יכול להחליט האם למשוך את כספו או להמשיך להשקיע בקרן, שהיא למעשה קרן Evergreen כך שניתן להמשיך להשקיע בה ללא מגבלת זמן.

• בקשת פדיון צריכה להתבצע בהתראה של 90 יום, בכפוף לנזילות הקרן.

• הקרן זוקפת ריבית מדי חודש בחודשו, כך שמשקיע שמצטרף יוכל לראות את הקרן מתפקדת החל מהחודש העוקב לכניסתו. הוא יכול להשקיע דרך הבנק, בדולרים או שקלים. הוא יכול גם להצטרף למסלול צובר וליהנות מריבית דריבית, או למסלול מחלק וליהנות מהכנסה פסיבית.

השורה התחתונה

קרן IBI Secured נחשבת להשקעה בסיכון נמוך יחסית בגזרה של קרנות חוב נדל"ן. הקרן מנתחת את ההלוואות הפעילות בשוק ובוחרת בהזדמנויות הטובות ביותר להשקעה על סמך כ-30 פרמטרים שונים להשוואה. הוסיפו לכך יציבות יחסית בתקופה של תנודתיות בשווקים הפיננסיים וריבית גבוהה וקבועה בסביבת ריבית יורדת – וקיבלתם כרטיס כניסה נוח לעולם ההשקעות האלטרנטיביות.